未来5年，伦敦房产市场趋势走向

伦敦地区，一直以来都是英国地区投资的重中之重。而今天，我们就用数据跟大家分析一下，未来5年，伦敦房产市场会有怎么样的大变化？我们又该怎么应对？

1.人才济济的伦敦

以往的文章里，我们着重强调了伦敦的经济地位：世界金融中心，各大公司的总部所在地，海外投资者最青睐的城市。而今天，我们从文化和教育的角度来分析伦敦。

21世纪什么最宝贵？人才！

毋庸置疑，伦敦是世界上人才最多最齐全的城市！为啥这么说呢？

如下表所示：世界各大城市在金融，科技&媒体，政府管理，高等教育，文化艺术，旅游，交通等方面的“优秀”程度。颜色越深代表越优秀。

伦敦在香港，新加坡，纽约，巴黎，东京，悉尼等城市中脱颖而出！这也离不开伦敦那些世界领先的高校！伦敦拥有世界上最多的排名前50的大学，一共四所，分别是：帝国理工，伦敦政经大学，伦敦大学学院和伦敦国王大学。

如下表所示：城市，拥有世界前50名高校的数量等

高校众多使得伦敦拥有了更多的人才，全世界的高精尖人才都汇聚于此，也吸引了全世界的名企在伦敦设立总部，或者创办分公司。而这又会带动涌入伦敦的海外投资，进而推动伦敦的房产市场蓬勃发展。

2.英国哪里房价涨得快？

近十年来，英国涨价最多的地方在哪？伦敦！

具体点，是除了市中心以外的伦敦市区。如下图所示：近十年来英国房价的变化（％）

近十年来，伦敦市中心的房价涨幅为34.4%，除市中心外的伦敦市区涨幅为44%。其次是伦敦郊区（15%），靠近伦敦的通勤地区（13.9％），较远的伦敦通勤区（12.8%）。至于苏格兰地区，近十年来房价下降了14.2%！（穷，经济不行…）

接下来我们具体看一下伦敦各个区域，如下表所示：截止到2017年1月，伦敦各个分区房价十年变化百分比（左轴，粗柱），和2016年1月到2017年1月伦敦各区房价变化百分比（右轴，细柱）。

很明显，2016年1月到2017年一月以来，涨价较明显的是这几个区：Bexley(14%),Newham(14%),Havering(12%),Barking& Dagenham (11%),Croydon(10%)。这些地区均为伦敦郊区，房价较低，也正因如此，才涨幅较大。

下图为伦敦分区

3.伦敦各区住宅用地比重

伦敦的每一个地区住宅用地比例和非住宅用地的比例是不同的

如下图所示：从左到右为伦敦不同地区的：(图标从左到右)住宅用地，非住宅用地，道路用地，铁路用地，公园用地，绿地用地，水域占地，其他

伦敦住宅用地占该地区百分比最大的地区为：Kensington and Chelsea, Lambeth, Hammersmith and Fulham，这些地区都是伦敦著名的富人区。伦敦住宅用地较少的地区多为伦敦郊区，这些地方的绿化较好。

4.英国住宅供需关系

权威数据显示：未来5年，英国房产的供需不平衡会加剧。

如下表所示：从2005年到2021年，英国新建房屋数量(浅蓝)和价格在中低水平的新建房屋数量（深蓝）

不难看出，虽然英国新建住宅数量到2018年之前有上涨趋势，但价位在中低水平，大多数人负担得起的住宅数量一直只占一小部分。这也就意味着大多数人买不起房，无形中也会推动租房市场的发展。

那么，再具体点，如下图所示：

从2017年到2021年，英国不同类型的新建房屋数量（粉色），市场需求（深蓝色）

未来近5年，英国出租房市场，将有14300套房产的短缺。英国价位较低的房产（每平方英尺450英镑以下），将有12900套房产短缺。中等价位的房产（每平方英尺在450英镑－700英镑），将有1250套短缺。短缺得越多，意味着这种类型的房产更供不应求，价格上涨适合投资。

5.大型机构投资涌入私人租房市场

英国未来十年，住房短缺问题会加剧，越来越多的人买不起房。

买不起房咋办？租房！

正是看中英国未来租房市场广阔，越来越多的大型机构，斥巨资大量购买土地，现房，在建房产等，规模巨大，动辄成百上千套。随后，这些投资者把这些房产用于出租，因此这种投资方式被称为（Build-to-Rent，简称BTR）。目前，已经有不少项目完工，还有更多项目正在建设中。

如下图所示：伦敦（右侧）和英国其他地区（左侧），已完工（绿色），正在建设（黄色），计划（紫色）的BTR项目个数。

英国政府预测，2030年，BTR项目至少能带来 240,000套住房用于出租。

为啥BTR项目这么火？因为英国政策支持！一系列优惠的审批和财税鼓励政策陆续出台。

今年《英国住房白皮书》中，不再特意强调居民购买房产拥有房产的重要性，取而代之的是鼓励机构加快开发。政府想要加快出租房建设，缓解英国的住房危机。这样让很多大型机构涌入英国租房市场，正在计划或者已经开始投资BTR项目：

比如，Grestar(斥资10亿英镑), Lendlease(斥资10亿英镑), Oxford Properties(斥资10亿英镑), Quintain(斥资8亿英镑), Legal&General(斥资10亿英镑)，Gallagher Estates(斥资10亿英镑以上), Essential Living(斥资10亿英镑)等。

大部分BTR项目都集中在伦敦。此外还有很多项目集中在其他大学生集中的城市，比如曼城，伯明翰，牛津，剑桥等。

这些BTR项目，多集中有以下特点的地区：

1）交通便利：距离轨道交通步行约5分钟。

2）基础设施齐全：周围超市餐馆众多。

3）环境：投资者希望能有250套或者以上的房子，以便打造成一个舒适的社区。

4）价格：相对低廉，这样日后出租的房价也可以略低，吸引租客。

结尾提示：

未来，随着全世界人才的涌入，大公司的入驻，伦敦住房危机会加剧，无形中也会推动房价的上涨，尤其是极其短缺的中低价位的房产。此外，随着大机构的投资涌入私人出租市场，将来私人投资购房出租房产的竞争对手增多，买到好的出租房产，对个人投资者来说也充满了挑战。但，BTR项目大多都不在伦敦市中心，而是在交通便利的伦敦市区。这也意味着，伦敦市中心，那些属于“稀缺资源”的房产会给私人购房者带来更多的商机。