英国房产

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伦敦过去6年房屋租金涨幅是收入的3倍!

发布时间:2018-06-13 来源:网络

根据英国国家统计局(ONS)所提供的数据显示:伦敦在从2011年到2017年的这个区间里,房屋租金的涨幅是工资收入涨幅的3倍左右。

工资增长幅度:9.1%,房屋租金的中位涨幅:25.9%

1.租金涨幅和工资涨幅的对比

我们不能把租金涨幅和工资涨幅之间的关系直接对应起来,这和房价工资比有很大的不同。

房价涨幅超过工资,具有现实的参考价值——因为房价一定是比工资高的,比如一个普通的上班族若按照当下情形,在核心CBD地区只靠工资可能一辈子都买不起房了。

而房租相对于大多数人的工资而言,一定是比工资要低的。因此即便租金的涨幅高于工资的涨幅,多数情况下说明不了什么问题。

不过我们可以比较着来看。

根据ONS的统计数据,如今英格兰一套两卧出租房的租金中位数为每月650英镑。从2011年至2017年共上涨了18.2%。平均工资水平上涨了9.8%。

这个比例按照经验来说是合理的。因为如果我们按照官方数据给出的平均工资和租金中位数来计算,会发现2011年英格兰地区整体的租金收入比为24.1%,到了2017年变成了26.0%。整体都保持在25%左右,在大市场中算是均衡的。

我们再看伦敦:数据显示伦敦的房屋租金增长比例为25.9%,工资增长比例为9.1%。

以英格兰整体作为参照的话明显是不均衡的。即便伦敦的平均工资高出其它地区一大截,但房租的基值同样是最高的。

由此我们可以进入下一步的分析。

2.租金涨幅和工资涨幅的对于投资的参考

所以这个比例对于投资人来说该如何解读呢?

遵循一个简单的逻辑就是,租金中位数较低,但是租金和工资涨得都快的,客观上购房出租BTL投资价值最高,其它的都需要看具体情况。伦敦各个行政区都有它各自的投资特点,很难以一个规律进行概括。

租金中位数低意味着增长的潜力较大,工资涨得高说明当地经济发展不错,同时本地人工资的基数是大于房租的,能够赶上租金的增长则更有可能在本地租房,而不是去租金更低的外地(如通勤区)租房子住。就是有更大的可能出租房源的需求会被在本地工作的人消化。

但如果现在有两个投资地点待参考,它们的租金中数相同,那么根据下表,应该选工资涨幅大的投。因为工资涨幅大意味着该地区的经济发展不错。

先把完整的伦敦的数据报表贴上来:

伦敦各区,2017年租金中位数,2011年-2017年租金涨幅,2011年-2017年工资涨幅

可以看到,以租金涨幅排在前四的分别是Greenwich,Newham,Barking & Dagenham以及Lewisham,是东伦敦紧挨着的四个区,也是伦敦这几年来“向东发展”趋势中获益最大的几个区。

从数据上看这几个区域依然是当下BTL非常好的选择地点,符合了上面说到的房租中位数低,增长快,工资增幅也高的特点。

房租中位数低直接说明了该地区的整体房价不高,这是必然的。房租租金一定和房价挂钩。所以投资人的前期成本会相对较低。

其次是租金涨幅和当下租金水平的情况,租金涨幅高,且当下租金水平偏低,当然可以预测未来租金涨幅会高。因为伦敦本身的增长幅度就是不均衡的,吸引了大量的来自海外和其它地区的人口。所以当下租金相对低的,可能是未来涨最快的。

而工资增长则是对应了当地经济的发展情况。拿排在第一的Greenwich和排在第四的Lewisham,租金中数差不多,涨幅也差不多,而后者的工资涨幅比前者高了将近一倍,就投资来看,前者似乎更有竞争力。

而像Kensington & Chelsea,City of London,Westminster等高端区,就存在着特殊性。

工资涨幅低就说明当地经济的发展不好吗?

不是的,因为这些地方对比边区本身就已经高度成熟和发达。房产市场也不是靠在本地工作的人撑起来的,所以工资涨幅和房租涨幅之间的关联性并不大。

以Kensington & Chelsea为例,有着伦敦最高的租金,但工资增长几乎为零,超过20%的房租增长则直接就对应了更高的需求,而且是来自海外的需求。

比如一些阿拉伯国家,或是俄罗斯美国的名校留学生们就很爱租那些动辄每月几千英镑的豪宅。所以租金原本很高,而涨幅还不低的,当然有购房出租BTL投资的潜力。

虽然伦敦房产市场的具体情况错综复杂,但是这份根据ONS数据所得出的关于房租工资涨幅表可以在一定程度上给投资人提供一点参考。

当然,投资出租房和购买自住房有着本质的区别。投资房产看中的是租金收益率和资本增值,自住房看中的是环境,教育资源和设施。




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