英国出租房新规10月正式生效，利好海外投资者

今年4月份的时候，英国政府正式实施了2016年出台的住房规范法案（Housing and Planning Act 2016），以及部分新的强制性措施，对租赁市场带来了一定的影响。

房东们切身体会，利益关联度比较大的无非是最低EPC能效评级的限定，以及HMO执照覆盖范围的广泛化，还是影响到了很多在英国买房改造投资的房东的。

从今年的10月1日，又有几条在去年12月披露的草案要落地了。主要还是针对HMO的。

HMO是英国房东出租房子的一种形式。 有点类似国内的分租。 总的来说，就是把一套公寓，或者一套House，分割成不同的房间，把每个房间租给不同的租客。

这种方式可以最大化租金收益。但是管理起来也会更为麻烦。

也正是HMO对于房东来说，需要管理的投入比较多，不同房东投入精力不同，对于租客的负责程度也不同。

也正是如此，政府之前出台了HMO执照的相关规定，规定HMO的房东必须申请执照，接受政府的监管。

其实这个事情也是讲了好久，相信不少房东有这种情况的肯定也一早就收到过政府council的邮件。

主要是在今年早些时候政府还规定了最小房产尺寸之类的制度，今年10月1日会一起实施。也就是即便申请执照，通过审核的难度也就加大了。

当地council在全国统一的房间size之外还有一个“自由裁量权”，就是申请了执照之后，council会派人去你家里核查，有自由裁量权的话他发现有什么问题也不会给你通过执照申请。要么改，要么罚款。

不过很多房东在这方面其实做得还是蛮好的，相信大家也都不是什么“违规房东”。照规矩办事，就没有被处罚的理由。

那么，对于我们很多海外投资者呢？

这样的新规定对于我们有影响么？

HMO管控越来越严格，房东被罚款的也很多，是否会打压一定程度的投资情绪呢？

这一点完全不用担心，在我看来出台规章限制“违规房东”现象是有利于住房租赁行业的发展的。

首先，这些规定，很多都是针对HMO的房东。

对于海外投资者，很少会采用HMO的方式来出租自己的投资房产，通常都是找本地的租房中介，用整租的方式租给家庭或者个人。 虽然相比HMO来说，整租的方式租金会少一些，但是降低了管理难度和风险。

对于海外投资者来说，这边的投资房只要有稳定的租金收入和投资增值收入，有中介公司帮忙打理就可以了的。 几乎没有人不在英国，还以HMO方式出租自己房子的投资人。

只有一部分人在英国，希望做职业房东的投资者，会选择以HMO的方式打理自己的一部分房子。 对于这些人，这样的新规定需要额外重视。

那么，这波规定影响有多大呢？

这波按照政府的预计，会影响到16万套房，因为要求至少住5人以上，我们按平均6个来算就是可能会影响到96万房客。

相信其中的大部分的房东都不是什么违规房东，大多数房东只要正常按流程申请执照即可。

如果这其中有一些达不到要求的房东，那部分违规房东会遭受处分或者被起诉强制退出市场，这其中的房客会受到影响。 而这些受到影响的而搬出HMO房间的房客，其实成了实打实的新增租房需求人群。

加之违规房东的数量减少，管制带来的效果就是新一轮的供需不均。尽管这些被住廉价房的房客支付能力有限，却可以从中下游开始推动整体租金的上行。

对于主要做中高端房产的中国买房投资人来说，管制政策其实利大于弊。

一方面这个政策很大程度上跟我们没啥关系，大多数的中国高端房产投资者，买了英国房子后都会做整租而不是HMO，所以不会受到HMO执照的影响。  

另一方面，新的规定还帮我们打击了英国本土的违规房东，享受到了租金上行的实惠。

除了今年4月关于EPC能效等级的强制规定的覆盖面比较广，HMO执照之类的政策对于大多数房东来说其实没啥关系。部分在英国本地的房东要注意一下。毕竟政府想着重力打击的是那些严重损害租客权益的“违规房东”，只要照规矩办事，就不会有什么问题。

租房规定进一步加强，让原本风生水起的违规房东们直接面临失去出租资格的境地，一来减少中下端市场的出租房房源供给，二来那些原本在租违规房东房产的租客们还要重新去市场上寻找出租房，出租房供不应求，租金上涨也是可以预期的。