英国的1套房，加杠杆可以换3套

前几天，个税专项扣除政策公布，向社会征求意见，力度不小，利好上有老下有小有房贷的人们。

而在英国，有个对海外买家不太好的消息。

路透社爆出英国首相特蕾莎·梅将在会议上提议对海外买家加税，独立报称这次英国将对外国买家征收1-3%的印花税，不过，新税率的具体实施时间还没有透露。

对于外国买家来说并不是一个好消息。

但，我看来，这并不会影响英国房产的热度，大部分选择英国房产投资的人，相比升值，更注重保值，即便增加了一定的印花税，对全世界的吸附力还是在的。

英国房产一直在世界范围内被认为是保值升值的资产，目前的英国房产总体也还是很健康的，没有什么泡沫。

毕竟用脚投票的李嘉诚，在英国买买买已经很多年了，而且还在加仓。

投资英国房产，有个非常好的政策——贷款可以先息后本。

在中国，比如买一套新房（期房），先交完首付，然后去银行贷款，审核通过之后，银行放款。

而这时候，新房可能都还没怎么建，但贷款和房子的建造速度无关，和交房没交房无关。

可不论如何，交完首付之后，就得开始还房贷了。

还房贷一般有等额本息和等额本金两种方式，不论哪种方式，都是本金和利息一块还。

而在英国，买新房（期房），会有很多“友好”的政策。

一般来说，买英国的期房，买的时候，交首付款，这个和中国是一样，但不同的是，中国是交首付之后，立马贷款还月供，而英国是在项目交房时再开始贷款。

所以，从交首付到交房，这中间有一个时间差。

因为英国房产在金融危机之后的这些年，回血很快，涨势很好，所以，很多职业投资客，在项目开盘的时候买入，在交房的时候卖出，即便中间有一些税费，但收益也能够覆盖。

这是比较理想的模式，但在实操中，由于税费的原因，收益可能达不到预期，又或者由于如果房价下跌，可能不划算，但这些对于投资客来说，这是必须承受的风险。

面对这个风险，其实还有一个保障——在交房时卖出的价格，如果并不符合预期收益，可以以贷款的方式再持有一段时间。

有一种不占用现金流的还款方式——interest only mortgage。

先讲讲在英国怎么进行贷款，中国人在英国贷款一般走当地的中国银行，需提供相应的工资单、工资流水、征信报告、完税证明和存款证明，最多能贷到房屋总价的7成，目前贷款利率不到4%，贷款期限最多25年。

英国有两种还款方式，一种是repayment mortgage，连本带息一块还，和中国的等额本息一个概念。

而一种是interest only mortgage，即先息后本的贷款（贷款利率稍高于前者，期限和前者差不多），只还利息，贷款周期结束之后，最后再还本金。

由于只还利息不还本金，这种情况下，每个月的月供会比repayment少很多。

作为投资来说，房子最终是要卖掉的，显而易见，先息后本的占用的现金流会更少，interest only这种贷款方式，适合于buy-to-let这种投资模式，Buy to let的意思，是买房出租，英国的贷款利息很低，而房租的回报率相对高，因此，可以用房租回报来覆盖贷款利息，还能有结余。

所以，即便在期房交房之后，房价的涨幅不如人意，也可以采取interest only mortgage的贷款形式，把房子租出去，用租金覆盖贷款的利息。

这种模式下，自己的现金流完全不受影响，还能有所结余。

意味着，在贷款这25年的期限里，只要租房的资金链没有断，都是正向的现金流，投资客有25年的时间，可以在合适的时间点，把房子卖出去。

把可持有周期，拉长到了25年。

最后，来算一下收益率，按保守一点的算法：

30万英镑的房子，按贷款7成，贷款25年，利率3.5%，的收益率计算收益率，对比全款、repayment、interest only 三种贷款方式。

（注：这个表中，是按相对保守的方式来计算，且没有计算房屋的杂费以及税费，也没有计算房屋的涨幅。）

由以上这个表，如果有30万英镑，有人可能选择全款买一套房，也有人选择首付9万英镑，加杠杆，买3套，用先息后本的方式，把收益放大，第一层放大，是租金收益放大，第二层放大，是房价涨幅的放大，3套房的涨幅的收益，必然是高于一套房，杠杆放大了三倍。

当然，风险也是在的，比如，房子没租出去，也就意味这个房子，没有租金的资金链，每个月都是负支出了，因此，投资的话，需要选择容易出租的房产。

再一个，英国的房租一般会是比较稳定的，不太可能出现大的变化，但房贷利率不是的，虽然英国的贷款利率一向是很低的（文中说不到4%是英国中国银行的例子，实际本国人贷款利息比这个还低，不过外国身份很难贷），但如果加息的话，贷款利率提高，虽然应该不太可能支付的贷款利息超过房租的情况，但可能会影响到投资的收益率。

但总体，利用期房政策，以及先息后本的贷款政策，使用杠杆在英国进行投资，风险已经能够得到很好的压缩。