英国房产

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预见2040,20年后的英国是什么样?

发布时间:2019-01-11 来源:CBRE

2040年的英国

曾以为2020年还很遥远,而我们已经一脚跨入2019年。再过20年,英国会变成什么样?回答这个问题之前,我们先来看看1900年维多利亚时代的人们对2000年的预测。

2040年的英国

可移动式房屋、海底轮船、海上漫步、个人飞行器,维多利亚时代的人们对未来的期许充满想象力。不过,有些想象如今已经实现,而部分则是天马行空。

由此可见,预测未来向来不是容易的事。

2040年的英国,又会变成什么样?

一份来自CBRE的报告,掀起了对未来的畅想。严谨的报告是基于过去的发展趋势,结合各项数据分析所得,更多展现的是对未来的大趋势分析。

2040年的英国

今日的内容是报告中的房地产部分。智能家居的发展、居住形态的变化酒店、商店、地下空间等又会如何发展,敬请阅读。

房地产智能家居

到2040年,90%的家庭将拥有某种智能语音识别系统

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用声音、指纹来控制家用电器,似乎已经不是新鲜事了。

YouGov的一项调查显示,近25%的英国家庭目前至少拥有一套智能家居设备。

“智能家居”是指通过智能手机连接远程控制家用设备的能力。目前英国最广泛采用的智能家居设备是具有语音识别功能的智能扬声器,具有11%的使用率。

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△智能设备使用者持有其他智能设备的比例,数据来源:YouGov survey

智能家居的普及,困难之处在对价格以及数据隐私的疑问。随着时间的推移和技术的进步,可以预见其价格将逐渐下降;而数据隐私方面,将来会出现更严格的数据保护法规,以保障个人隐私。

新生事物的发展总是需要时间。回顾互联网的发展历程,1998年,英国只有9%的家庭拥有互联网,而到了2017年,这一比例已经高达90%。

如果家庭互联网接入的速度与智能扬声器普及率相匹配,那么可以合理地预测到:2040年所有家庭中将有90%拥有某种智能语音识别系统,因此其他智能设备的比例也是如此。

多代住房

未来,我们将在城市中拥有更多的多代住房

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多代住房正在增加。自2009年以来,180万户家庭现在居住着两代或更多成年人,比例增长了38%。

推动这一增长的因素有很多,包括为老年家庭成员提供支持、缺乏养老院、帮助照顾儿童,以及节约住房成本。

然而,最近多代家庭的增长主要是由与父母同住的千禧一代推动的。随着房价的上涨,这可能会持续下去。然而,人口老龄化将产生越来越大的影响;目前英国超过65岁的人口为约1,180万人,预测到2040年将增加到1850万人。

国际上存在更多创新模式,无法预测到2040年它们可能采取何种形式,但可以肯定的是,我们将在城市中拥有更多的代际住房。

车站开发

交通站点的开发将更加普及

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围绕车站等交通站点进行房地产开发,可以在伦敦创造更多住房。

WSP数据显示,这种新的开发方法可以在伦敦创造超过239,500个新住宅,主要集中在3-6区。根据伦敦计划草案,这相当于超过三年半的住房价值——每年64,935套房产。

伦敦交通局拥有超过5,700英亩的伦敦土地,随着Archway Gyratory,Broadgate at Liverpool Street和Kings Cross等车站的复兴与开发,可以看到,这样的转型已经取得了成功。

我们预计,这种开发模式在2040年将更加普及,而伦敦将继续扮演领导者的角色。

私人租赁市场的扩大

越来越多的家庭会选择租房居住

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随着英国房价的日益上涨,进入2000年之后,英国私人租赁房产市场(PRS)日益扩大,目前约有20%的英国家庭正在租房居住,伦敦的数值更高,约为28%

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△英国主要城市租房数据(2001、2016),数据来源:2001 Census and Experian ,2016 estimate using census data

租房比例的上升是由于以下原因:房价的上涨、婚育年龄的推迟等。

国家统计局的数据显示,1970年英国青年初婚的平均年龄分别从女性和男性的22岁和24岁,推迟到今天的31岁和33岁。女性的首次生育平均年龄,也从1970年的24岁推迟到今天的29岁。

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△英国首次购买者平均存款和PRS的增长趋势,数据来源:Council for Mortgage Lenders, MHCLG

如果这种增长速度继续下去(与社会租房者相结合),到2040年,大多数家庭将成为主要城市的租房者

机构拥有的私人出租房屋

到2040年,更多人将向养老基金或公司支付租金,而不是个人房东

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未来,我们将看到私人租赁部门(PRS)的所有权发生结构性变化。受需求背景和风险回报影响的机构投资者,现在正在建造大量新的出租房屋。到2040年,更多人将向养老基金或公司支付租金,而不是个人房东。

根据英国房地产联合会的房屋租赁地图,到目前为止,机构投资已经转变为英国22,500个新的出租房屋,还有10万个正在筹备中

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△机构住房持有数据,数据来源:CBRE Research,British Property Federation, 2018

预计到2040年,住房将更加多样化。考虑到投资和增长的轨迹(自2013年以来每年增加约20,000个),到2040年,英国各地的机构所有权可能会有超过50万个出租房屋;未来,英国城市可能将成立一个专业的私人租赁部门。

酒店发展

面临更多挑战,未来将引入更多技术以及提供定制服务

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官方数据还未出炉,不过据估计,2018年英国将迎来约3,980万名游客,旅游业直接为国内生产总值贡献767亿英镑。

世界旅行和旅游理事会(WTTC)预测,这些指标将在未来十年内大幅增长

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△英国旅游需求指数,数据来源:WTTC

旅游业的繁荣将不可避免地增加住宿需求,酒店行业也面临着诸多挑战:品牌更新、定制化服务、新技术的应用等。

我们预计到2040年,酒店的重点将转移到以客房为中心;此外,酒店的地理位置也非常重要,未来在市中心将有更多的酒店,方便客户快速到达周边的餐厅及更多目的地。

办公空间

智能办公楼,变得更加聪明

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智能办公楼将在2040年成为常态。早期的智能办公室示例,如阿姆斯特丹的The Edge,已经证明非常成功:自动桌面预订系统、动态个性化照明和环境控制系统、更衣室空间传感器等创新技术已经为租户带来了生产力方面的优势。

2040年的灵活办公空间将比现在更加普遍。我们估计,伦敦市中心约有8%的办公室存量目前是灵活的办公空间。到2040年,它的容量可以增加到20%。根据目前的库存数量,这相当于4500平方英尺。

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△未来建筑物办公空间的分配,数据来源:CBRE

灵活的办公室渗透率的增加将导致办公空间的典型租赁期间发生巨大变化。目前,办公物业的机构租赁市场标准为10年。到2040年,租赁时间可能将缩短为5年

另外,办公室将变得更具个性、更加具有适应性,关注员工的身体和心理健康,到2040年,办公楼很可能比办公室工作人员聪明得多。

商店

更多技术的应用,更少的工作人员,不过商店仍将存在,这一点可以放心

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到2040年,购物将是一种几乎完全不同的体验。

想象一下,当你步入一家奢侈品店,工作人员会收到提示,因为传感器会检测到你的手机(或其他可穿戴技术),你的数据、购买历史等数据将被传递到工作人员的平板电脑上。不用过多久,工作人员就帮你挑好了适合你的衣服。

超市等店铺将更加高度自动化,几乎看不到工作人员,所有信息都可以通过手机和互动屏幕获得。

2040年的商店或将成为零售商展示其产品的展示厅 – 尤其是大型商品。例如,家具零售商将越来越多地模仿商店中的房屋设计,购物者能够使用虚拟和增强现实来观察各种设置中不同物品的外观。

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△2014-2018年英国零售业就业总体经济指数,数据来源:Macrobond (British Retail Consortium data)

到2040年,我们的购物体验将大大不同,不过不用担心的是,商店仍将继续存在。

地下停车场的再利用

助力物流发展

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城市内的土地竞争非常激烈,工业和物流用地的侵蚀是其中的一个重要结果,伦敦失去了超过40%的工业单位,其中包括不到100,000平方英尺的其他用途

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△2009年至2017年间工业用地面积减少100,000平方英尺,数据来源:CBRE and PMA, 2018

解决缺乏可用土地的一个选择,就是利用市中心的地下停车场。

环境问题,拥堵收费,更好的公共交通和汽车共享,以及自动驾驶汽车的增加,都表明现有的城市中心停车场面积可以大大降低,这些空间可以再度开发,比如转变为物流仓储用地等。我们认为,到2040年将看到这些空间的广泛新用途。

地下空间的应用

酒窖、健身房、电影院?地下空间的运用将更加多元。

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从历史数据分析来看,英国最昂贵的住宅区的土地和建筑物的价值将继续上升

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△1995至2018年肯辛顿和切尔西、伦敦和英格兰的平均房价,数据来源:HM Land Registry, UK House Price Index、English Housing Survey, 2018

纵观历史,在著名地点的大型豪华住宅一直是权力的象征,代表了最富有的家庭可以向社会其他人展示自己地位的方式。

然而,空间的有限促使了豪宅“向下开发”——纽卡斯尔大学最近发现,在过去十年伦敦7个自治市镇中,有4,650个地下室获得了住宅物业的规划许可 ,有些深达18米。这些地下室被打造为地下温泉、泳池、酒窖和健身房。

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△2008-2017七个伦敦自治市镇批准的地下室,数据来源:Newcastle University

我们预测,到2040年伦敦将批准额外的10,000个地下室。

未来还将发生什么?我们期待更多创新,电影院、土耳其浴室、宴会厅,或许地下室将呈现更多令人难以置信的功能。




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