我为什么不会在英国投资房产？

我是一个热爱看房的人。最近顺手研究了一下英国房地产投资。

我的结论是，我是不会在此时去英国买非自住物业的。

原因主要还是穷。土豪请随意。

梳理一下很多人觉得值得现阶段在英国置业的原因：

1. ◆英镑走低。

2. ◆BREXIT之后不确定性消除，楼价回升

3. ◆英国科技金融崛起，伦敦金融中心位置稳固

4. ◆英国教育质量好，长期持有物业可作为教育投资

我主要看了伦敦和伯明翰的一些标的，以伦敦为例，说下自己的看法。

我（as自然人投资者，不是机构）的考虑有以下几点

1. 租金收益没有想象中吸引。

房地产投资手续庞杂、门槛高，税费多，很难真的单纯追求rental yield，只有在capital gain 和rental yield叠加起来的时候才值得承担相应的麻烦。

如果只看租金收益，5%p. a以下的收益有很多选择，并不值得去英国买一个房。本港的一些杠杆一下也能在5%左右。

伦敦的房产，目前我看到的大多数租金算进了税费管理费之后收益在5%以下。据说大学城附近的做宿舍收益会好点，但是全世界各地的宿舍公寓都有这个情况，未必值得跑去英国买。

2. Capital Gain的确定性存疑

我个人是看好伦敦核心住宅区的，比如靠近金融城和金丝雀码头，或者靠近kensington和chelsea的传统豪宅区。

我这个判断和我对英国宏观经济相反，我认为无论英国是否脱欧，英国都in deep deep shxt。但是伦敦和香港一样，房市和实体经济的关系没有那么大，主要是作为避险资产存在。伦敦又更特殊一点，是全世界的避险中心，尤其是中东资金暗涌流动。可见的未来全球和欧洲经济都都动荡得一比，钞票又没少印，所以放到10年的周期左右，我是long这些稀缺核心资产的。

除了动辄几千万几亿磅的天价豪宅，伦敦的一些在售资产是比香港便宜的，可能和住房实在太旧有关。金融城30分钟以内的房价远低于中环30分钟以内的房价。一些新建的区域相对价格高，但也没有香港高。

然而，我不认为这些非豪宅的核心区资产未来几年的涨幅高到值得买入。有以下几个原因。

第一，伦敦已经过了疯涨期，尤其是香港各大tycoon先发制人all in  英国，头啖汤已经喝不上了。现在除非真的是顶级豪宅，要么利好已经基本price in，几年内的涨幅我认为未必能超过港岛，甚至内地一些城市。加上一个租金收入，不能算很可观，风险和收益没有匹配。

第二，英国脱欧的可能性目前来看还是有的，一旦脱欧，长期也许是个利好，短期内还是存在阵痛期，欧陆买家会减少。

3. 汇率因素

如果看好英镑，直接买英镑不就行了？

4.教育因素

我至少没有送小孩去英国念bachelor的打算，大学之前的教育就更不可能了。

总结

以上是我作为一个没有兴趣移民英国、没有兴趣让小孩去英国接受长期教育、也有数个英国以外的地区购房名额的个人投资者的想法。

如果以上三个假设都不成立，是在比如越南和英国之间选，那英国可以考虑赌一把。

FYI，英国反洗钱越来越严，如果是为了投资而投资，英国美国都不太建议。

如果机构投资者就另当别论，英国是很好的投资标的，最好的不是不动产，但非要投的话是可以下注一些REITS的，不过那是另外一个大的话题了。