海外买家3月份在英国买房将被额外征税？

关于对英国海外买家征税的可能性，随着英国首相财政大臣的突然更换，这一决定忽然变得有点悬念。就连英国媒体也普遍猜测，英国政府可能会因换帅而推迟发布今年的预算案。

面对媒体的猜测，英国新任财政大臣苏纳克（Rishi Sunak）做出了正式回应:

今年的财政预算案仍计划在3月11日发布！

苏纳克在推特上写道：

“正在紧锣密鼓地准备我的第一份预算案，日期定在3月11日。这份预算案将兑现我们对英国人民的承诺——全面释放这个国家的潜力。”

3月11日，已经很近了

在首相府接管了财政部门，鲍里斯成功接管了财政权力之后，苏纳克准备与首相顾问合作，在接下来的日子里按时完成修改财政预算方案的任务，并如期发布。

关于本预算可能包括的具体内容，这份撒钱对基建大幅减税的激进预算案将包括进一步降低自有住房印花税、停收豪宅税、增加基础设施支出和建设新的自由港等措施。

在今天的文章中，我们会集中讨论很多投资者非常关注的海外买家税，即英国可能会在15天后的财政预算案中，引入向海外投资者征收额外印花税的新政策。

事实上，英国媒体除了报道预算案发布之日不会改变之外，也提前披露了预算案的主要内容。其中海外买家税这部分，与保守党关系密切的《每日电讯报》报导如下:

And as chief secretary to the Treasury, Sunak promoted the idea of hiking stamp duty for foreign buyers, something that is expected to be in the Budget.

翻译过来就是说，新财相苏纳克在担任财政部首席秘书时，他赞扬了对海外买家加税的方案，预计这计划也将出现在今年的预算案中。

这一说法进一步证明，英国政府最快将于3月11日开始对海外投资者征收额外的购房印花税。

这也意味着有计划在近期购房的投资者需要把握未来15天的窗口期。

从过往的案例来看，如果你投资期房，只要海外投资者在英国政府正式发布政策之前交换合同，你就不需要支付海外买家税，即使房子是在2020年3月11日之后交付。

此外，海外买家的税是印花税，属于交易税，只在交易时产生。因此，这一次它将主要影响计划在英国买房的海外投资者，并增加部分购房成本(1%或3%)。

考虑到英国没有房产税，已经在英国买房的海外买家不会受到海外买家税的影响。

海外买家税征收细则曝光

事实上，早在2019年，英国政府就为海外买家起草了一份42页的详细征税草案，但该法案当时称加1%，但鲍里斯在选举中承诺直接将其改为加3%。

从1%到3%，鲍里斯的严厉言辞也吓坏了许多海外买家。最近，由于鲍里斯的选举承诺，市场上的许多投资者都急于在3月11日之前交换合同。

此前发布的海外买家税征税细则，主要包括以下几大关键点：

1. 如何定义“海外买家”？

根据征税细则，如果3月11日如期增税，增税将主要针对不住在英国的海外机构和个人投资者，在英国工作和生活的外国人将不受“海外买家税”的影响。

在细则里，我找到了关于non-resident（海外买家）的定义。

对于个人买家，以房地产交易日期提前12个月(一年)，如果个人买家在12个月(一年)内在英国居住少于183天，他们就是“海外买家”，需要支付额外的印花税。

对于企业买家来说，如果一家英国注册的公司用于购买一套房子，但该英国公司的股东是外国人，该公司还需要支付额外的印花税。

2. 准备来英国定居的“海外买家”，可以退税

英国不希望这种“海外买家税”阻止投资者在英国定居，因此增加了一条相对人性化的规定:

只要海外买家在房产交易日后的12个月(一年)内在英国停留183天或以上，他就可以申请全额退还“海外买家税”。

简而言之，海外买家在英国买了房子并付了税后，如果他们搬到英国并在一年内居住超过183天，他们可以获得申请退税。

3. 举例

我接下来举一个细则中的例子，大家应该会清楚一些。

加拿大人莎拉于2023年2月1日以30万英镑的价格在英国买了一套房子。根据“海外买家税”规定，莎拉需要额外支付1%的印花税(也可能是3%，这将基于3月11日发布的财政预算案结果。这是按1%来估算)，即3000英镑的“海外买家税”。

萨拉去英国买房子，以便搬到英国工作。萨拉在买了房子后的一年内(2023年2月1日至2024年2月1日)在英国住了290天。

因此，莎拉符合退税条件，可以申请退还3000英镑的“海外买家税”。

4. 作为海外买家，这个交易时间点如何界定？

这部分内容不包括在征税细节中，但从过去类似政策的经验来看，英国通常不会追溯到过去的购买行为。

这也意味着，对于计划在英国投资的海外房东，只要在政策于3月11日出台之前进行以下操作，就不会支付海外买家税。

具体来说，主要分以下两种情况：

1.对于已建成的现有房屋，海外买家需要在3月11日前正式完成房地产交易，即在支付海外买家税之前，完成所有的交易合同+尾款的付清和房屋的顺利交接手续。

2.对于未建好的期房，根据以往的经验，交换合同将作为界定的标志。因此，只要海外买家在3月11日之前完成合同交换过程，即使房屋交付时间在2020年3月11日之后，也无需支付海外买家税。

作为英国脱欧后的第一份预算，新任财政大臣不仅将兑现英国首相鲍里斯·约翰逊的承诺，在基础设施项目上撒钱并大幅减税外，还将瞄准海外买家以填补财政空缺。

从影响的角度来看，如果将可能的加税与2016年的印花税改革相比较，那么接下来的20天可以被解释为一个加速的交易期，这可能会带来一波集中购买潮。

如下图所示，在2016年的印花税改革中，在新政策生效之前，英国的房地产交易量迅速上升，意外引发了一波抢房潮。

图为英国房产历年交易量数据，2016年一季度剧烈上升