英国房产如何选择在哪里购买第一套投资房？

购买自住房要考虑的因素有地段、预算以及你个人的情况。在购买投资房的时候，地段和预算仍是重要因素，只是考虑的出发点不仅是我们自己的需求，还应包括我们投资房的顾客（房客）的需求。

在购买投资房之前，你首先要考虑在英国的什么地区购买：伦敦？英格兰南部？英格兰中北部？威尔士、苏格兰或是北爱尔兰？众所周知，相同房型的房产， 伦敦最贵，英格兰南部要比英格兰北部贵一些。所以，你的预算也决定了你在哪里购买投资房。

个人是否愿意亲自管理投资房，也是一个决定因素。如果你喜欢自己管理，想节省一些中介管理费（不过记得中介费是可以从税前利润中抵扣掉的），不介意直接跟房客打交道和维护维修等杂事，那么你所投资的房产，就不能够离你自己住处太远。想象一下，如果你的投资房离你有一两个小时（甚至更长）的车程，一旦房子内部出现故障，你必须及时赶到现场处理，这可能是很多房东的噩梦。如果你人乐意将自己的投资房交给专业的房产中介来管理，那么你可以投资的地理范围就可以大一些。我个人不建议你投资在一个你一无所知的地区，因为你不知道当地的租房需求和房子升值的潜力，人生地不熟，盲目地投资。当然，如果你在当地有可信任地房产中介可以帮你全权处理有关出租房的大小事务，这又另当别论。

投资房产可以有两类收益，一类是出租收益，另一类是长期持有房产，等待房产价值上升。出租收益的计算公式是年租金除以现有的房产价值。虽然不是绝对，但是总体来说伦敦和英格兰东南部的房产因为总价比较高，而年租金并不是成比例地增高，导致房租收益率很难超过3%。除伦敦和英格兰东南部之外的其他地区的出租收益率会高一些，有些地区甚至高达8-10%。从房产长期增值的角度，伦敦因为是国际大都市，本地和海外的买家都趋之若鹜，长期保值增值的实力要超过其他地区。2008年金融危机之后全英国房价大跌，但是伦敦的房价恢复得很快，在2010年和2011年左右就恢复到危机前的水平，可见伦敦地区房产的抗跌和保值增值能力。相比之下伦敦之外不少地区的房价，在2016年脱欧之前都没有恢复到2008金融危机前的水平。当然最近两年有些伦敦以外的城市的房价开始上扬，如伯明翰、曼城、利兹（Leeds）和利物浦，但是脱欧和最近的新冠疫情又给当地房价能否持续上扬打了个问号。

当你决定在哪个地区/城市投资之后，建议你再细看一下当地的房产市场。在伦敦，区（Borough）和区之间房价有差别，这条街和隔壁条街都有可能有区别。我认为最好的办法是先在互联网上调研具体区域的房产，然后咨询有经验的、熟悉当地房市的投资人和房产中介。我一直跟我身边的朋友说，购买投资房产时头脑一定要清醒，不能以购买自住房的眼光来挑选，千万不要因为自己喜欢就贸然出手，而是要从你的顾客（即房客）的角度去考虑：你打算把投资房出租给什么样的人群？英国的租房人群五花八门，有父母带着孩子的家庭、白领、蓝领、学生，还有领取政府福利的人群等等。很多人不知道他们可以把房产直接出租给当地政府，英国的政府有为弱势群体提供住房的法定义务，所以他们也有相当高的租房需求。不管你的租房人群是哪一类，都应该尽量挑选周边设施齐全的房产，如超市、银行、诊所、健身房和公共交通等。

如果你打算出租给有孩子的家庭，那么户型就不能太小，至少有两个卧室，最好还有户外的空间（花园）供孩子玩耍，才容易租出去。从地段上来讲，应该挑选离好的学校或者幼儿园比较近的房产（所谓的学区房）。如果你是想要出租给白领上班人士，那么就要考虑这些上班族主要是在哪里上班，然后选择方便到达他们的办公室的地段。如果你是出租给政府，让政府安排弱势人群入住的，地段和交通是否方便就没有那么重要，而且房子的内部装修只要符合基本的要求就可以了，不必过于豪华。如果你想出租给学生，那么离学校比较近，周边购物娱乐设施齐全，就比较容易租出去。

这次新冠疫情危机下，我的很多房产投资人朋友都跟我分享说他们的蓝领阶层的房客交不出房租的比例最高，因为这些人没有积蓄，一旦经济发生动荡，他们最先失去工作，没有收入就无法支付房租。很多学生因为学校关闭，没有跟房东打招呼就搬离出租房，造成房东巨大的租金损失。我的意思不是说要歧视这些房客，只是你作为房产投资人需要根据自己的风险承受能力来选择到底出租给什么样的人群。很多把房产出租给政府的房东，反而是疫情下的赢家，因为政府都按时支付房租。我今年新购的一套房子就准备出租给政府。

我们再来谈谈预算。购买投资房，首付是你要自己筹备的。你能从银行贷到多大的金额，却不取决于你个人的收入。你申请自己的住房贷款时，银行完全只看你的收入情况和你的信誉记录（credit record)。申请投资房的贷款时，银行除了看你的收入之外，更看重这套房产将来能够产生多少房租收益，因为银行明白你是要靠房租来支付贷款的，即所谓的以房养贷。另外投资房的抵押贷款利率要比自住房的利率要高一些。申请投资房的贷款，我建议通过专门的贷款经纪人mortgage broker，因为他们可以在整个市场帮你选择最适合你的、利率最低的产品。

最后我想分享我在投资出租用房方面的经验教训。除非你打算用现金支付全额房款，如果你像大部分人一样通过贷款购买投资房，那么选房的时候你也必须考虑到贷款银行的要求。贷款银行最看重的是，如果你有一天无法还贷，他们能够把房产收回，成功地在市场上拍卖，用来偿还你的贷款。他们因此会比较偏向在整栋公寓楼里面的公寓（purpose built flat)，或者永久产权（freehold）的房屋。你在看房时，应该尽量避免在商业用房上面或者旁边的房产。为什么呢？贷款银行认为离商业用房近的房产，特别是卖小吃、炸鸡的或者披萨饼的一些店面上面的房产，火灾的风险比较大。另外你也要考虑到不是所有的银行都愿意贷款给你来购买商业用房上面或旁边的房产，相比之下你能够挑选的贷款银行就有限，导致贷款利率高于其他类型的房产。