英国房产

英国房产

在英格兰和威尔士买房,如何与律师打交道?

发布时间:2020-05-26 来源:瑞华

我来英国11年多了。自从2014年购买的第一套房以来,我已经在伦敦拥有三套房产,在苏格兰的首都爱丁堡拥有一套房产,房产总价值超过一百万英镑。

经常有朋友问我, 你拥有四套房产,是不是因为你做律师收入丰厚?

Q:在英格兰和威尔士买房,如何与律师打交道?

一、买房什么时候聘请律师?

我的建议是越早越好,在你没有看房之前,就应该聘请律师。在英国,律师在接受你的委托之前,必须要作一些反洗钱的调查,要看你的资金来源和验明你的身份证件。如果你是海外买家,很多文件需要翻译成英文,需要时间,所以我建议你尽早地聘请律师。提早聘请律师的另一个优势是,在你联系中介看房之前,你就可以跟中介说我已经请好律师,那么中介就会对你这个买家刮目相看。大部分人是看完房,向卖家给价(make an offer)之后,才想起聘请律师,这样就会手忙脚乱,让其他有准备的买家捷足先登。

二、到哪里寻找合适的买家律师?

英格兰和威尔士有十四万事务律师Solicitor, 英国的律师行业有几百年的历史,律师都是术业有专攻,买卖房产,自然要找专业的房产律师。找律师,让朋友或同事推荐是首要的选择。如果朋友或同事用过这名律师,并且比较满意,自然会向你推荐。另外,如果你买的是新房,有必要问一下这个律师有没有处理新房买卖的经验,因为新房跟二手房买卖有一定的区别。如果你的朋友或者同事不能向你推荐任何房产律师,你也可以到网上去查找,看一看有没有公众对这名律师或这个律所的评价。为了验明这名律师是否有合法的执业资格,你可以到英格兰和威尔士律师协会(The Law Society of England and Wales)的网站上去验证。

其实在英格兰和威尔士有资格处理房屋买卖的不仅限于律师,还有另外一种职业叫Conveyancer,中文翻译为不动产转让经办人。这类专业人士也必须要有执业资格,你可以查一下他们是否是专业机构的成员,比如Society of Licensed Conveyancer。在下文中,为了方便,我把律师和不动产转让经办人统称为律师。

三、买房律师如何收费?

买房律师的收费一般是固定收费,在500镑到1500镑之间。因为是固定收费,所以我鼓励买家主动跟律师沟通,有什么问题可以尽管问他们,不用害怕律师按时收费,律师费噌噌噌地往上长。那么是不是收费越便宜,律师就越好?我们中国人喜欢货比三家,但是买房不是买白菜萝卜,支付合理的律师费,聘请一名专业得力的律师,能够为你及时地解决问题,让你的买房过程更顺利。买房的过程总是比较煎熬的,哪怕找到了很好的律师,因为还有其他的环节,还要卖家、中介、评估师的配合,不是买家一方可以控制。在法律程序上,购买租用产权要比永久产权复杂一些,所以律师收费会贵些。

四、律师是否一定要在房产所在地执业?

买房律师的重要职责是对房产进行法律上的尽职调查。如果你想买的房产处在原来的煤矿区(如诺丁汉),或者该房产所在地有洪水风险,那么聘请一名当地的律师,对当地的地形比较熟悉,就是一种优势。不过我购买的几处房产,都没有请当地的律师。现在科技这么发达,跟律师沟通完全可以用电话和电子邮件,所以律师也不一定要在房产所在区。如果你在伦敦购买房产,聘请伦敦之外的律师就有价格上的优惠。需要提醒你的是,苏格兰的法律和买房流程跟英格兰和威尔士不同,所以如果你买英格兰和威尔士的房子,就不应该聘请苏格兰律师,反之亦然。

五、什么样的买房律师是好律师?

前面说过让朋友或者同事推荐是很重要的,如果你的朋友或者同事跟这名律师打交道的过程非常顺利,那么这名律师为你提供优质服务的可能性就大一些。如果只有一个朋友或者同事推荐这名律师,也并不代表这名律师一定是好用的。买房者作为消费者,应该用独立的判断力来选择自己的律师。差劲的买房律师各种各样,我认为好的买房律师拥有以下的特质:

第一、专业

他们是专业的房产律师。有的律师擅长处理新房买卖,或者租用产权的买卖,所以你要根据打算购买的房产类型,挑选合适的律师。

第二、律师能及时回复你的问题

比如你联系一名律师,愿意聘请他,但是这名律师过了两三天才回复你,可能因为这名律师的业务非常繁忙。还有一种可能,就是这位律师行事缓慢。试想一下,如果连回复给到他们业务的请求都需要两三天,那么你正式聘请他们之后,会用多长的时间回复你的其他问题呢?买房的过程当中,会出现各种各样的意外的情况,或者你想要了解买房过程当中的某一环节,需要经常跟律师沟通。如果你致电你的律师,经常找不到他,或者电子邮件也是好几天都不回复,那么你就会越来越生气,买房的过程就令人头疼。

第三:注重细节,思维缜密

房产可能是你一生当中购买的最贵重的资产,律师从法律上对房产做彻底的尽职调查,及时发现任何法律上的缺陷,是非常重要的。我所说的缺陷,有关永久产权,可能是限制承诺(restrictive covenant), 或者卖家已经完成的扩建工程没有得到规划机构的许可。在购买租用产权之前,法律上的调查就更加复杂,所以一个律师如果丢三落四,导致买家糊里糊涂地买入法律上有缺陷的房产,后果是很严重的。你可能认为注重细节是每个律师必须具备的品质,但是你可能会很惊讶有些律师粗心到什么程度。即使律师已经检查过,你在买房过程中收到或者签署任何文件之前,都应该仔细地阅读,如果有不明白的地方,可以问律师。

六、买方律师的职责

反洗钱调查 (anti-money laundry check)

为确保买家的资金来源合法,律师会要求买方提供资金证明、身份证件和地址证明等。

房产尽职调查

对房产的法律尽职调查,包括向卖方律师索取有关房产的各类文件,如房契(title deed)、跟租期产权有关的租约(lease)、管理费和地租的缴费历史等等。买方律师也需要做各种法律调查,如当地查询local Search, 环境查询Environmental search等等。如果律师在调查过程当中发现可疑之处,或者有任何信息欠缺,就会要求卖方律师提供进一步的信息。由于做这些调查是需要成本的,所以律师会要求你在聘请他们的时候,向律师事务所的账户支付几百镑的调查费。

协调各方

与买房过程中的各方协调,如借钱给你的银行、中介、卖方律师等,把每个环节能够顺利地完成,特别是合同交换Contract exchange和产权交接completion的两个环节,确保相应的资金能够到达卖方律师的帐号。

产权登记

产权交接完成之后,向房产登记部门提供必要的文件,完成产权登记,让买家成为所购房产的合法产权人。

七、跟买房律师打交道的诀窍

第一、主动跟律师沟通

一个成功的房产律师,业务也会非常繁忙。如果你有任何有关房产或者买房过程的疑问,应该及时向律师咨询。当然也不建议你走极端,每过一个小时就给律师打电话,或者一天写十几份邮件催律师。这样做,反而会令律师产生反感。建议你把你的问题归纳总结在一起,放在一份邮件里或者一个电话里面统一向律师咨询。

第二、将心比心

律师也是普通人,如果你想要律师重视你的这笔交易,提前处理任何有关你的交易的问题,你就得让律师觉得你对他们是尊重和信任的,这在你平时跟律师的沟通中要体现出来。当律师要求你签署文件或者提供文件时,你应该及时地提供和签署,这样律师就会觉得你也很合作。很多买房人认为,自己花钱聘请律师,就比律师高人一等,甚至对律师呼来唤去或者出言不逊,这是非常不明智的行为。律师是一份独立的职业,律师的尊严感和职业自豪感很强,如果顾客有这样无理的行为,他们要么不予理睬你的交易,甚至会拒绝继续代理你。另外,如果你对律师的服务非常满意,也不要保留,可以向律师表示感谢,也可以向律师的上司提供积极的评价。我对我的一个律师非常满意,甚至写了感谢卡片寄给她。过了几年之后,我因为这套房的法律文件,还需要麻烦这位律师,她愿意免费为我提供帮助。所谓的送人玫瑰,手有余香,你对律师的尊重,律师也会铭记在心的。

第三、尽量为律师提供便利

如果你的买房过程刚开始,就尽量不要出国度假,因为律师不时会有文件需要你签署。律师会代表你与卖家的律师沟通,但是你作为买家也是一个重要的环节,你应该和房产中介、抵押贷款中介、评估师等专业人士及时沟通,必要时把相关信息转达给律师,这样能够加快律师的办事速度。

Q:我不在英国或者没有精力请买房律师怎么办?

瑞华 :这里顺便提一句,跟房产律师打交道有诀窍, 也挺费时费力。如果你人不在英国,又有时差,那可能会更困难。很多海外买家会在英国聘请买方代理人(buyer agent),全权代理买方在英国买房的各项事宜,包括跟买房律师的协调。你可能会问,既然已经有了房产中介,为什么还需要买房代理人?其实中介是代表卖方而不是买方的,他们虽然表面对买方非常的友好,但是一旦买方的利益与卖方的利益发生冲突时,他们还是会保护卖方,因为他们的佣金是由卖方来支付的。

买方代理人不仅可以代表买方与律师协调,还能够提供一站式的服务,包括安排贷款经纪人、测算师、估价师等等。身在英国境内的买家,如果因为工作繁忙,或者缺乏买房经验,也可以聘请这样的买房代理人,让自己轻松买房。


涌正投资

你值得信赖的英国
房产权威机构

  • 英国房产涌正投资客服微信二维码

    专业顾问

  • 英国房产涌正投资微信公众号二维码

    官方微信

联系电话

400-072-7557

周一至周日 9:00-21:00

普通话、粤语、英语服务

联系邮箱

info@youinvest.cn

首页伦敦房产学生公寓房产资讯关于我们

地址:上海市黄浦区宁海东路200号申鑫大厦2202室

电话:400-072-7557

沪公网安备 31010102002571号  沪ICP备15015190号-1

版权所有:Copyright @ 2014 涌正投资

︿