英国买房出租，还需要缴纳个人租金所得税吗？

“英国的海外房东”（以下皆简称为“海外房东”）怎么缴纳房租税。20世纪90年代，随着长江流域的开发开放，中国逐步形成了全方位、多层次、宽领域的全面开放新格局。与此同时，中国对外国的直接投资数额正在不断增加。据相关数据统计，在英国进行直接投资的中国企业超过了10亿美元。除了这些公司和受人关注的公众人物外，中国的个人买家也在削尖脑袋，通过各种渠道进入房地产市场，伦敦和伯明翰成为优先选择的市场，这些个人买家也成为伦敦、伯明翰房产市场的主力军。

个人买家在英国所投资的房产，其用途除了自己居住之外，大部分是用来出租的。但是问题也随之而来，有很多国人在收到HMRC（英国税务海关总署，以下称HMRC）的罚款通知单之后，才幡然醒悟，原来房屋出租所获得收益是需要缴纳税款。他们并不了解英国房产租赁市场的制度与规范，也并不了解法律所规定的相关义务。

“非居民房东”租金税

英国政府明确规定，每年在国外居住6个月或更长时间的“非居民房东”（ Non-resident）必须为他们在英国租赁所获得的收益来缴纳税款。其中，首先应履行的义务是税务申报，但是，税务申报≠税务缴纳。在进行税务申报后，相关费用很有可能被各种其他的费用抵扣，最后一分钱都不需要缴纳。

什么情况必须进行税务申报呢？

1.房租收入净收入（扣除房屋成本及因出租发生费用）在2500英镑/年～9,999英镑/年之间；

2.房租毛收入（不扣除房屋成本及因出租发生费用）10000英镑/年或者以上。另外，需要注意的是，税务申报是以房屋产权人的名义进行的，朋友或子女等不能代劳。至于税务申报的具体数额，会根据房租收入、房屋成本、及因为出租房屋发生的相关费用等综合衡量。

其实，在英国租赁房屋是可以申请相关免税津贴的。免税津贴主要分为个税津贴（Personal allowance）和财产津贴（property allowance）。但是，目前个税津贴主要是针对英国本地的房东，海外房东暂时不可以享受个税津贴，因为中英双方的税收协议里面并没有互相给予对方国家的居民享受个税津贴的权利。而财产津贴是指每年房租收入中有1000英镑是不用缴税的（租房计划的除外)。

相关时间截点

对于前期没有申报过税务的海外房东，需在产生租金收入的课税年度后的10月5日前于HMRC官网进行注册登记。注册成功后，即可通过邮寄或在线填报的方式提交报税表。邮寄纸质报税单的时间最晚不能超过该课税年度的10月31日；在线申报的时间最晚不能超过下一个课税年度的1月31号。

1. 租客和房屋中介需要在每个税务季度结束后的30天内(6月30日、9月30日、12月31日和3月31日)向HMRC缴纳税款，并在每一年的7月5日之前向HMRC和房东发送税务缴纳报告（使用NRLY表格），并向房东提供NRL6证书。

租金税征收方式

1.自行缴税

此方法需要自行提交缴税申请，并通过HMRC的审核。在收取了房租的全部数额后，你需要向HMRC提出相关申请，并填写一个表格（NRL1i），然后将该表格寄回HMRC。当然，该表格也可以在线填报（海外房东暂时不能接受这项服务）。如果申请审核通过（如果你没有一直按时缴纳税款，HMRC不会批准你的申请），你需要在自我评价报税表中填写租金收入，与此同时，HMRC会通知你的房屋中介或租客不要从租金中扣除税费。

2.中介/租客代缴

代缴税意为，税款不会经过海外房东的手，由房屋中介或者租客缴纳，在支付房租时，中介或租客会提前把应该交的税扣掉，再把剩余的租金打给房东。然而，代缴税预扣的方式常常会有“多扣税”的情况发生，这就需要海外房东向HMRC索要多缴的税。HMRC对中介和租客代缴税的要求是不同的。对于中介的要求是，无论租金是多少，都必须要进行登记。对于个人租客来说，如果租客每周所支付的租金超过100英镑，就必须要在英国税务海关总署登记，并从租金中扣除税款。

代缴税时，代缴税的中介或租客也需要填写NRL4i表格，租客则需要写信给HMRC，填写自己和房东的姓名和地址，同时声明想要参加“非居民房东(NRL)计划”。

租金税申报方式

一般来说，海外房东只能选择纸质材料邮寄的方式进行税务申报，或者通过商业会计软件来进行网上申报。目前，HMRC认可的软件供应商有四十家左右，每个软件的收费各不相同，海外房东可以根据自己的需求选择。

除了上述两种方式以外，寻求专业人士（联系方式已附在本推文最下方）的建议和帮助不失为一种省时省力的好选择。

在申报的操作过程中，海外房东需要填写两个表格，分别是SA109表格和SA105表格。首先，SA109是用来收集房东的基本身份信息；其次，SA105表格是用于计算房屋的房租收入等。所以您需要在SA105表格中填写自己的英国房产信息，并计算和填写相应的房租收入以及各种支出。填写完两个表格之后，就可以通过所选择的商业软件把自我评价报告在“规定时间内”递交给英国税局（HMRC）了。

如果税款缴纳多了或是您的租金收益少于个人津贴，您还可以填写R43表格，向HMRC申请退款，填写完成后将纸质版寄回给英国税局（HMRC）。

注意事项

1.房产所有人均需做纳税申报。简单地举个例子，如果英国的房产是和配偶共同所有，您与配偶都是要做纳税申报的。关于房产所有人的收入认定，如果所有人没有向英国税局做特别申请，税局（HMRC）一般会按照每人一半的比例来认定收入的，并不会按照您和配偶实际拥有房产的比例来确定。

2.未按时缴纳税款，如何偿还欠款和罚款呢？如果没有按时缴纳税款，英国税局会进行处罚（罚款）。如果在HMRC 寄出罚款通知单前及时对欠款进行了补缴，罚款会有所减少。如需补缴欠税，HMRC会向您提供一个公开参考编号，然后您必须在3个月内将欠款和罚款进行缴纳。

3.我们在上文也提到过，税务申报是以房屋产权人的名义进行的，朋友或子女等不能代劳。只有“房屋产权人”才有资格作为房租最终的受益者。对于子女在海外留学的情况，可以考虑将房屋放在子女名下。

4.有些海外房东为了减轻赋税压力，选择向子女或看管房屋的朋友支付房屋托管费。虽然英国税局并未明令禁止该行为，但如果相关费用过多或不合理，会受到税务局的调查。