英国房产投资：一个适合普通人的策略，回报率高达24%

大家如果不想读文字，可以直接看视频，内容都是一样的。

在今天的视频中，我将揭示在英国房产投资策略中，最适合普通人的高回报投资策略是什么？需要投入多少钱？后期的管理成本和维护成本是多少？以及到底你每个月底能够拿到多少的房租？

关于英国房产，有很多投资的方法，甚至可以不用我们自己的一分钱，或者少许的钱去投资。

首先我声明一点：我不卖房，我也不是中介，所以我跟你没有任何的利益纠纷，我分享的也都是我的经验，可以不对，可以不成熟，您可以姑且听听看。

我会把我自己所有的经验，所有学到的，看到的，经历的最宝贵的信息都在这个频道无私的分享出来。

一：这个策略到底是什么

英国HMO的小别墅

永久产权的小别墅

什么是HMO？

HMO 的英文是house in multiple occupation。HMO 就是分租房，也就是一个小别墅分别租给3个及3个以上的不同家庭的人（一般都是单身或者小情侣的会选择住在分租房里）

其他策略

后面我可能还会给大家介绍不用花自己一分钱就可以拥有一个房产的方法，比如PLO，Purchase Lease Option，就是租赁与期权协议，还有通过融资的方法，以及建立合资公司的方法，每一种方法我都会在后期的视频中给大家解释，如果你们感兴趣的话，可以留言给我，关注我，你的每一个点赞都给了我分享的动力。

二：买一个起步的HMO房产到底需要多少钱呢？

伦敦房价贵，对应投资回报率低

你在不同的城市买的不同地段，价格都会不同。在伦敦肯定贵，相对应的投资回报率肯定就很低，有趣的是，有数据称，全英国投资回报率最低的就是伦敦。

首付的费用及比例

我们建议是用25%作为首付，当然你可以用更少的钱，只是那样的话每个月需要支付的利息就会比较高。25%的首付是我们通过多年与银行打交道的出来的最优解，通常来说我们投资HMO 房产起步都是10万英镑的4个房间的HMO 房产，那我们就以10万英镑作为一个例子来给大家拆解我们需要多少钱才能起步，10万英镑的总价的话。

首付 - 2万5千英镑。

法律相关的费用

除了押金之外，你还需要支付的就是法律相关的费用，比如律师的费用，还有贷款的手续费，以及印花税，每个房产都不同的印花税，因为印花税是根据你的房子价格而定的，但也不会超过几千镑，如果你是第一次在英国买房，印花税会有很大的优惠。

法律相关 - 7千英镑。

房子翻新的费用

还有就是我们需要给房子翻新的费用也需要计算在内，我们推荐给普通投资者的策略中，我们是建议去购买哪些基本不需要重新装修的房子，也就是那些房子质量本身就是不错的，而且你不需要把所有的房间都改造成套房（套房就是带洗手间卫浴的房间），我们需要做的就只有一件事：买好家具放进去！如果需要的话就把墙粉刷一下，让房子看起来像新的一样！

别忘了就是为了去符合HMO 房产的要求，我们还需要有防火门跟烟雾报警器，虽然很便宜，但是英国HMO 政策要求一定要有。

翻新 - 2千-3千 英镑

汇总所有的投入

首付 - 2万5千英镑

法律 - 7千英镑

翻新 - 3千英镑

交通&住宿 - 忽略不计

总计：3万5千英镑

这是一个不错的起步的投资资金

三：每个月能收到多少房租?

如果3万5千英镑存在银行？

不但几乎没有回报，而且你在银行的钱还在不断地贬值，缩水！！

但是如果你把他放在一个普通的英国房产中（闭着眼睛买），正常来说你也是可以得到5%-15% 的投资回报率的。

房价涨跌 VS 租金涨跌  

房价跟租金是两个不同的涨跌体系，房产的价格涨跌是与经济相关，但是房租的涨跌却是与供求相关，不要觉得伦敦的房价贵，所以投资回报率高，伦敦是整个英国来说投资回报率最低的地方，排名最差的10个地点均来自于伦敦，see?

底线是20% 的投资回报率

10万镑的HMO 房产，每个房间每个月的房租是350 镑，那么4个房间一个月的总租金就是1400 镑，但这1400 镑不可能都进你口袋，因为房子还需要开销，有哪些开销呢？

- 每个月还贷款，大概是200 镑

- 每个月支付账单，包括煤气，电费，水费，市政税，一个4个房间的HMO 房产这些开销大概是300 镑一个月

- 还有你会需要有人来帮你管理这个房产，帮你找到租客，帮你承担管理这个房产的所有责任（当然你可以选择自己做，那意味着大量大量的工作，有可能晚上睡着关灯了都会被叫醒去修水管）所以我推荐一定要使用物业经理，我自己的几套房产全部都是找的中介帮我管，我知道你不喜欢那种他啥也不干但是还收你钱的感觉，但是如果我们自己管，那我们就变成一个房东了，那你可以想想你最多可以管多少套房产？实际上，你要投资一个HMO 的房产，你必须要保证有一个强大的管理团队在房子的附近能够帮你管理这个房子的大小事务，那么他们如何收费呢？我合作的团队是会收取12% 的管理费，也就是每个月168 镑。但是他们还会向你收取一些比如寻找租客的费用以及信用调查报告的费用，四舍五入加起来大概就是每个月200 镑。

汇总所有的开销

- 管理公司的费用：200 镑

- 房子贷款按揭：200 镑

- 账单：300 镑

这些开销加起来一共是700 镑

总进账

1400 镑 - 700 镑 = 700 镑

也就是说你每个月收到的1400 镑的总入账，一共有700 镑是你的盈利租金，另外的700 镑是开销的费用。

简单地说就是一半归你，一半养房子。这是我们在过去几年的房产投资的经验，不管是5个房间的HMO 还是7个房间的HMO，租金高开销也高，但是总的来说，你只需要在一开始计算的时候把总房租/2就是每个月的净利润。

四：投资回报率

ROI  

3万5千英镑是你的投资款

每个月700 镑的利润一年就是8400 镑

8,400/35,000=24%

这个投资的回报率就是：24%

五：总结

24% ROI 就意味着，你的这次投资只需要四年就能够把你一开始投资的款项全部收回来，四年过后所有你收到的钱都将是你的纯利润，而且这个房产世世代代都是你的，因为在我们的策略中，我们只会购买永久产权的房子！同时你的资本增值了，房产的价值提高了，这个时候你能够从这个房子中提取足够的抵押贷款的金额用于下一套房的投资！

在我的策略中，最基础的就是HMO 的房产投资策略，因为所有后续的不管是否需要你从口袋中拿钱去投资还是其他的不用你出一分钱的投资策略，都是基于HMO 的投资策略。