成交7个月房价上涨22%，实例分析低于英国市场价买房方法

英国开始了新一轮为期四周的全国封锁，万幸的是房产中介、装修建筑工程队和装修材料店能得到豁免继续营业。

倒带回3月底英国的第一次封锁，那时大部分的房产交易、贷款、房产中介都被迫停业，房地产行业无从应对，市场陷入了停顿。

当时因为无法看房和交易，我也错过了一个很好的投资机会，现在想来仍觉得可惜。

但不久之后，一家与我经常合作的房屋中介递来了一个不错的deal，在没看房的情况下，成功以低于市场6%的价格入手一套房子。距离现在仅7个月而已，这套房的价格，在通货膨胀和房产市场增长的情况下已经上涨了22%，预计之中，意料之外。

(照片拍摄于5月，这套房子的外墙还在翻修中)

经验再一次告诉我们，中介或活跃的中介经理人是投资人获取最佳deal的一手资源，与他们保持良好联系是很有价值的。

当提到在英国搜索房产资源，相信大部分人都用过Rightmove和Zoopla，作为英国两家最大的房屋资讯平台，每天都有成千上万的中介发布新房源信息。买家不仅可以免费使用，也可以免费联系中介，聪明的买家也会注意到这两大平台也会提供很多免费的信息，用于我们对比和分析房屋情况，是否值得入手。

而作为买家仅靠浏览平台信息，并不能获得“最新鲜”的房屋资源，像我前文提及的，有一些隐藏的宝藏资源还没有放上网，就已经被与房屋中介熟悉的客户下单买走。最直接获取房源信息的方法则是通过亲自与房屋中介联系，获得一手房源信息。

除了房产中介之外，房屋拍卖行也是我这么多年以来一直关注和研究，并屡有斩获的购买低于市场价房产。相信在11月第二次封城的情况下，除了线上传统中介的房源，拍卖行也是疫情下的一个非常好的低买途径。事实也已经证明了在疫情期间，线上拍卖的成交量和成交总额表现基本跟去年同期维持甚至有上涨。

为应对疫情，扶持房地产市场，政府出台了印花税临时减免的优惠措施，大量首次购房者的入市，从而导致我们肉眼能见的市场上难以寻找到好的项目。因此房屋拍卖行成为了买家最佳的交易场所，伦敦房屋拍卖行的销售表现出乎意料之外的火爆和强势。

自疫情发生后，大部分大型的拍卖行都提供高清的线上3D实景看房，并且将拍卖搬到线上，不仅解决了社交距离的要求，也解决了远距离客户交通的问题，实际参与线上拍卖的人数剧增，也吸引了更多潜在的买家。

而放在拍卖行交易的房子一般也有本身的拍卖特色，根据我的实战经验和分析，将常见的拍卖房屋归纳为以下十一大类型：

1. Lease非常短的房产

一般低于70年的lease，在银行的角度这些都无法提供贷款。购买者需要支付延长lease的高昂费用。即便正常放在传统中介那卖，也只能要求买家是cash buyer。

2. 内部条件差需要大工程装修的房产

条件太差，现条件无法直接住人，这类型资产银行一般也很少提供贷款。

3. 同时拥有第1和第2点问题的房产

4. 商业街商铺上的房产

多为公寓flat，尤其是餐馆/外卖店楼上的公寓，只有少量银行愿意借贷。

5. 存在法律问题的房产

例如Right of way, Rising ground rent等等。这些房子如果通过传统中介销售，那么买方律师可以很容易发现其问题，交易将可能告吹。

6. 有加建和改建潜力的楼

有些已经拿到规划许可, 在拍卖行溢价出让。

7. 后花园单独的车库，有独立的入口的车库

8. 位于角落边的房子，附带一小块地

有机会可以申请规划来建房

9. Lock-up garages一整排的车库

有机会申请规划来建房

10. Ground Rent Investment地租

每年从现有leaseholder中获得租金（通常每户每年£50-250），通常投资ground rent回报很低而且周期都非常长，适合一代传一代的家族投资管理。

11. 土地

农业用地，林地等一般无法开发住宅用途的土地

除了以上是在拍卖行中十分常见的房源，另外还有一些比较少见的类型，在各拍卖行的目录手册中，稍加留意就会发现。

在拍卖行用现金低价买入后，立即解决影响房屋价值的主要问题，如装修、延长lease、解决法律问题等方式增加价值，大幅提升溢价空间。

完成以上操作后，可以选择通过银行remortgage把前期的大部分投资拿回来。或者也可以直接转手，赚取差价利润。

为房产或土地申请规划获取许可后出售，赚取高额的差价利润。这些类型的房源是有经验的投资人会去注意的，也是我个人觉得拍卖行最能吸引人的地方。

另外大家需要注意的是，拍卖行规定的成交日期为28天，所以我们在决定成交之前，必须完全了解拍卖目录上看中并要去竞拍的房产的所有信息，特别是legal pack里面的文字内容（其中一定要阅读Special condition)，必须自己阅读或者交给有经验的律师来帮你阅读。新手很容易会被Guide Price所吸引以为捡了大便宜，其实很容易掉进坑里。

当然对房屋的Due diligence和其他基本调查也十分重要。

首先，你需要了解同样类型的房子，其真正的市场价是多少。这可以通过rightmove和zoopla查询相关的交易记录得出。然后通过反向的计算，

其次，我会使用EIG https://www.eigpropertyauctions.co.uk 来查询这个房产以前有没有出现过在其它拍卖行，当你把地址输入进去你或许会发现很多很有趣的历史记录。千万要注意那些多次出现过在拍卖行拍卖的房子，背后的理由一定要搞清楚。

最后，把完整的地址输入一遍在Google里面，看看会跳出来什么意外的信息。