英国房产投资应该选择哪里？伦敦？伯明翰？曼城?

对于很多想要在英国投资房产的朋友来说，往往会考虑到一个究竟应该投资哪个城市？英国不像中国，有上海，北京，深圳这样的多个房地产投资热门城市，在我看来，从房地产投资的角度来划分，英国可以分为伦敦地区和伦敦以外地区。

抛开自住需求的对城市选择的影响，单纯从投资角度，我对英国买房投资的观点是：

如果你看重现金流，那么首选伦敦以外地区；如果你看中的是房产增值，那么首选伦敦。

通常来说来说如果您是以解决眼前的收入，在现有的工资基础上，通过投资房产增加每月额外收入为目的的短期投资者，可以选择如伯明翰、曼彻斯特、雷丁等城市。因为这些城市房价相对较低，租金回报比高，现金流好。

如果您是看中房产本身的增值，希望通过投资房产实现财富快速增值甚至倍数增长和资产配置的长期投资者。伦敦是您的重点考量的城市，伦敦房地产投资门槛高于英国其他城市，但是房产本身抗风险能力强，增值幅度大。

一般来说，不考虑贷款的情况，伦敦地区的公寓的出租回报率在2-4%之间，比较稳定，很少的公寓能够超过这个区间。相比之下伦敦地区以外的一些热门城市，房屋的出租回报率可以达到5%-8%，从这个层面来看是明显由于伦敦的。

但是在过去二十年的，伦敦房屋本身的增长率为541%；同期内，被看作仅此伦敦的伯明翰房屋价格增长率为283%，是远低于伦敦的。

我们从城市特征来看，伦敦人口密集，城市包容性强，金融业发达，吸引了全世界众多资金涌入。

伦敦本身的城市结构特征使得更多的国际资本青睐它的房地产市场投资，同时，从房产价格本身的增长速度来看，伦敦也是遥遥领先的。

自2005年1月到2020年9月，伦敦地区的房屋平均价格一路飙升，从最开始的不到250,000镑涨至现在接近500,000镑，达历史最高点。十五年间，房产增值250,000镑，增值幅度达100%。从伦敦以外的地区来看，平均房价整体上差异不大，东南部城市房价高于其他地区同期水平。

从英国政府颁布的2019房价地图上不难看出，英国的房价中心在于伦敦，平均房价基本上呈现出环形递减的趋势。

那么放眼到城市角度，伦敦和伦敦以外城市相比究竟怎么样呢？

可以看到英国的平均租金回报率只有4.85%,在十个城市中并算不上突出。谢菲尔德和伯明翰等地区平均租金回报率都超过伦敦，而且前者的回报率可以接近6%，这还是没有考虑到贷款杠杆的使用。

但是你可以看到，伦敦的房子价值在所有城市中独树一帜，该机构使用的数据显示均价已经超过了70万镑。但是伦敦租金回报率与其他城市相比并没有相差很多。

我们做一个测算，假设在伦敦投资一百万英镑的房产，租金年回报率为3%，房产增值率为3%。剔除通货膨胀率，利率波动等其他外部因素，伦敦房屋价格最近可达2.1百万英镑，折合年回报率7%。

同期，50万镑投资伦敦以外地区，5%租金回报，1%的房产增值率，最终价格为95万镑左右，年回报率5.9%。低于伦敦。

如果您是朝九晚五的上班族，工资存款低，希望通过房产投资，快速缓解生活压力的短期投资者，可以优先考虑现金流好、起步投资低的伦敦以外地区。

如果您是高净值认识，存款比例高，拥有大量现金流，准备长期持有房产，作为资产配置的规划之一，伦敦是一个不错的选择。