小心！ 在英国，这些房产并不值得投资

最近在给一家中型开发商做一些房产开发和改建的可行性分析，就想到说，可以从专业投资者的角度，跟大家分享一下，有哪些投资禁忌是值得普通购房者借鉴的。

01No Ex Council Buildings

Ex Council Buildings 一般被翻译为前政府福利救济楼。顾名思义，这种楼最开始由当地市政厅拥有，随着九十年代的政策改革，政府允许这一类房产在市场上进行买卖活动。

最常见的ex council 是这种高高的楼

这种有露天公共走廊的楼也是ex council

这种 ex council 的迷惑性比较高

虽然这种楼房最开始建的时候是为了那些需要领取救济金的穷人，但实际上，即使在市中心，这种楼房也并不少见。不少预算有限的购房者，往往都被其优越的地理位置和相对便宜的价格所吸引。

然而，这种房产并不适合自住，因为居民成份会比较复杂，遇到低素质邻居的可能性比较大，居住体验堪忧。

用于投资的话，也很不理想。一是房产价值的实际增长（如果有增长的话）比较低，二是不少产权有一些限制性合约(restrictive covenants)，有可能阻碍未来的出售和使用权限。

02No Listed Buildings

此外，由于历史原因被保护的房产(listed buildings)，也不适合投资，虽然可能看起来超级气派。

事实上，随着科技的发展和住房需求的变迁，房产的一些设施是肯定需要随之更迭的。但这种listed房产的整体外墙和结构一般都有严格的规定，不仅很难进行必要的改建，在维护上的费用也往往偏高。

相类似的，在自然保护区的房子也不适宜投资，除非你就是要体验优越的自然风光。

03No Buildings in Flooding Zones

在英国，房产所有者必须购买房产保险，那么，在挑选房产的初期，就应考虑，房产是否在flooding区域，这会直接影响保险的数额。

需要注意的是，你考察的房产不靠近水域，并不代表其所在地就不是flooding区域。以伦敦为例，flood map的局部大约长这个样子：

即使是在flooding区域，也不代表该房产就是完全不值得投资的，但购买者需要充分理解对应的风险系数和额外负担等，再综合考量是否值得入手。

04No Buildings without Vacant Possession

如果你购入房产的目的纯粹是出于投资，可能会被一些带有房客的房产而吸引。其好处不言而喻，在合同交易完成的瞬间，你就有了租金流。

然而，在实际工作中，团长强烈建议不要投资这种房产。当房东发生变更的时候，新房东将对于已有租期的所有问题负责，即使问题发生在你购入房产之前。这种风险是房产律师单纯从合同上很难甄别的。

从卖方的角度考虑，你可以试想一下他为什么不跟房客商量搬走后，稍微拾掇一下房子再卖个好价格呢？要么，他锱铢必较，连卖房期间的租金都舍不得；要么，他的房客有问题，很难vacate。不管哪种，都不是理想的投资。

05No Buildings with Mixed Uses

有一些临街的楼，一楼(Ground Floor)是商服,这样的房产也不建议投资。一般混合型用途的楼房价值增长比较低。此外，居住体验也不是很好，除了显而易见的噪音问题，如果有餐厅的话，楼房有害虫的可能性会大很多，更不要说可能的油烟污染。

此外，临街房产的维护成本也比较高。车流引起的震动对于楼房自身建筑的影响随着年份的积累，会愈发明显。这也是为什么很多客户入住后会跟团长抱怨，家里的地板不平，摆放家具的时候总是有一定的倾斜。