英国值得投资的房地产城市之一：曼彻斯特

2020年12月12日，英超联赛的曼城和曼联即将迎来又一次的同城德比。作为英国曼城斯特的两只历史悠久的俱乐部，每次比赛自然都是吸引了无数的目光。

同样的，凭借近些年来较低的房价，较高的租金回报率特点，曼彻斯特房地产行业也吸引了众多海外买家的涌入。继伯明翰之后，房产哥来谈谈对曼彻斯特的看法。

曼彻斯特Manchester

Part 01 历史与发展

曼彻斯特是世界上第一个现代化工业城市。第一次工业革命前，是以一个庄园乡镇的方式在经营，不过在19世纪初期以惊人的速度开始发展，成功地成为世界上第一个工业化城市，并且在工业革命期间以纺织制造业闻名。

自1960年开始，曼彻斯特逐渐在发生变化，当地的政府拆毁了旧楼房，并且以新式建筑物取代，也将许多旧厂房改建成住宅公寓。虽然无法保留过去全盛时间的风貌，不过还是能感受到浓浓的工业风味。

从新世纪开始，曼城逐渐拥抱第三产业，承接金融、科技、媒体等服务型行业，目前已成长为仅次于伦敦的全英第二大金融中心和科技中心。富时100的公司中有80多家入驻曼城，96,300人在曼彻斯特从事银行、金融及保险等行业。新兴媒体城作为英国最大的创意、数字、技术集群，目前发展不错。

在2014年的英国财政大臣George Osborne提出了北部振兴计划（Northern Powerhouse），期待联合英格兰北部的曼彻斯特、利兹、谢菲尔德等城市作为区域发展重点，将人口与投资从大伦敦地区向北输送，改善南北经济失衡的问题，而这项计划的核心，便是英国工业大城大曼彻斯特地区。

曼彻斯特作为‘英国北部振兴计划’的中心，在接下来4年，政府承诺拨款1,500亿英镑完善英国北部健康医疗体恤；450亿英镑预算将会用来建设‘北方经济引擎’的多所高校教育设施；130亿英镑的资金将会用於投资城市间的交通设施，建设北部铁路交通枢纽。

如今，曼彻斯特作为英国第二大经济体，曼彻斯特拥有英国最大的地区金融和专业化的服务产业，力争打造创意型数字和技术产业蓬勃发展的沃土和欧洲最大的临床学术区。曼彻斯特作为仅次于伦敦的英国第二大商品住宅市场和最大的私募股权区，未来是具有升值空间的。

Part 02 人口与交通

曼彻斯特位于英国的西北，拥有极为发达的交通网络，是英国第二大复合城市交通枢纽，仅次于伦敦。从下面可以看出曼彻斯特交通条件便利：

航空：英国第三繁忙的机场，100多条航线每年接受超过2,200万乘客，直飞航线链接欧洲各大城市、北京、香港、中东、北美等超过225个目的地。

HS2 高铁：英国政府高铁项目的一部分，曼城段将在机场和市中心各设一站，将从伦敦至曼城市中心的车程由原来的2小时零8分缩减至1小时零7分钟。

火车：铁路线四通八达，不管是想要南下到英格兰腹地，还是北上往苏格兰，曼城都无疑是一个交通枢纽。

轻轨：9条轻轨线路覆盖大曼地区，新的轻轨线路也在建设之中，预计2022年通行。

公交：环城公路及高速公路四通八达，驾车可快速到达英国各大城市；本地公交系统完善，将曼城及周边地区交织成网。

人口是城市大小的基本指标，数据显示，大曼城地区人口为273万，曼城市区人口为54万，其中劳动年龄人口占总人口70.6%，学生72,400人，占城市总人口的13%。曼城的外籍劳工和海外学生增速都在60%以上，是城市人口增长的最主要因素之一。

曼城拥有五所知名大学（曼彻斯特大学、索尔福德大学、曼彻斯特城市大学、皇家北方音乐学院、博尔顿大学）以及超过14个院校，10万余名在校生，成为欧洲拥有学生数量最大的城市之一，也是全英毕业生留本地率最高的城市。

Part 03 房价的变化

从房价地域图的分布来看，不难看出曼彻斯特地区房价整体偏低，区域之间房产价格差别不大。整体上东南部价格略高一点。

从2019年到2020年最新数据可以看出来，曼彻斯特的房屋均价在£206,000，相对于上一年平均房价上涨6%，增值£11,000镑。数据上领先于英国整体的平均水平。

从最新数据可以看到，从2019年11月到2020年10月，曼彻斯特出售的房产价格主要集中在£100,000镑-250,000，市场份额占比达到62.5%,超过一半市场。

从各类房屋的增长价格不看看出, Detached House整体价格高于其他类型的房产， 并且整体增长速度遥遥领先，与其他房型的价格差距在拉大。但是从2018年开始，Flat 的增长幅度是要领先于其他的房产的。

从曼彻斯特和伦敦还有英国整体的每年的房产增值对比图上可以看出来，自2017年开始，曼彻斯特的房产增值速度领域于伦敦，保持在5%左右。

Part 04 租金回报率

作为英国旅游访量第三大的城市，仅次于伦敦和爱丁堡，曼彻斯特蓬勃发展，是除伦敦以的城市中的学生人数最多，因此对学生出租的需求也很多。

曼彻斯特及其周边地区有39个邮政编码区域，这些地区都有重要的房地产市场，在这里，房产哥将细分每个区域的关键房地产数据。

从租金回报率上来看，曼彻斯特整个区域维持在5%左右的租金回报比率。其中M14的平均租金回报率在过去的五年中在8%，在所有区域中最高。平均房屋价格为接近£200,000镑。

而在所有区域中，M21的平均房价最高，为£362,361,过去五年房屋价格增长24%，但是租金回报比只有2.8%左右。

曼彻斯特将继续在房地产和基础设施方面进行巨额投资。曼彻斯特机场投资10亿英镑，提供通往世界各地的新航线，以及城市的文化发展，曼彻斯特正在使其选择多样化。

疫情之前，曼彻斯特房地产市场的预测表明，该地区的房价将继续增长。到2028年，曼彻斯特的增长预计约为57％，与英国其他城市相比，这是最高的数字。整个西北地区预计将大幅增长并超过其他任何地区，到2022年将达到18.1％的增长。在购买租赁物业时，曼彻斯特的租金收益也有望增长。曼彻斯特的平均租金收益率目前为5.55％。

-小结-

曼彻斯特过去5年房价增长26.69%，2019-2020年房价增长6%，平均房价20.6万英镑，平均租金收益率5.55%。

从个人角度看来，房产哥认为曼彻斯特是一个值得投资的城市，该地区平均房价不到伦敦的一半，并且租金回报率是要高于伦敦的。不考虑疫情，先前一系列的振兴计划给曼彻斯特带来不错的前景。

但是由于疫情对英国经济的影响，曼彻斯特的短期内的房地产也不明确，相对于伦敦房产的较强的抗跌能力，如果英国房价全面下跌，曼彻斯特的跌幅是要高于伦敦的。而且整体房价的恢复能力不及伦敦。