英国值得投资的房地产城市之一：牛津

谈起牛津和剑桥，大多数人的第一反应可能就是‘牛津大学’和‘剑桥大学’，两个常常稳居世界前十的名校。近些年来，房产哥感觉剑桥的商业气息在不断的加重。牛津，因为散落着大大小小的优质的学术院校，整个城市充满了文化内涵。

和曼彻斯特、伯明翰的较低的平均房价不同，牛津的房地产平均价格是当地人平均工资的12.5倍。如果说投资曼彻斯特和伯明翰是价值投资，那么投资牛津带有一丝的教育投资了。今天房产哥来跟大家说一说为什么牛津依旧值得投资。

牛津Oxford

Part 01

房屋价格

跟之前伯明翰和曼彻斯特不同，我们先看一下牛津的房价。从2019年11月到2020年10月，牛津的平均房价站在£409,000镑的位置，这个价格高于英国整体房价。同时在过去的一年中，房屋平均增值4%，增值金额为£17,300镑。

对于不同类型的房屋，Detached House的价格增长幅度最高，且价格最高。截至2020年9月，价格达到了600,000英镑，超过了伦敦的平均房价。而公寓价格在牛津的增长始终处于一个较慢的速度。

同时，牛津房产出售的均价主要集中在£300,000-500,000的区间内，这个占到整个牛津市场房屋出售的61.2%。

从地域上来看牛津整个区域内的房价差异化不是很大。其中牛津的中心区域和东南部房价要略微高于其他的地区。

根据land registry 公布出来的数据，2015年到2020年五年间，牛津房产总共升值幅度达32.72%，平均每年增长浮动6.5%。但是同样需要指出的是，自2018年，增幅明显放缓。

Part 02

租金回报率

我们所说的牛津，更准确地说，是牛津城，其在行政区块上隶属于地处英格兰南部、泰晤士河上游盆地的牛津郡(Oxfordshire)。牛津郡可划分出来26个邮编区域，通常牛津城包括OX1,OX2,OX3和OX4。

根据英国调查机构公布出来的数据,近些年来，牛津地区平均租金回报率稳定在在3%-4%，这个数据和伦敦比起来略微高一点。从不同的区域来看，OX4区域的平均租金回报率最高，为6.2%,明显高于其他地域。而牛津的其他区域之间差异化不大。

因此，不论是从房价还是租金回报率来看，牛津属于一个独特的梯队。和伦敦相比，房价相差不大，租金回报率略高一点；和伯明翰、曼彻斯特相比；房价高了不少，租金回报率略低一点。所以，为什么要投资牛津呢？因为‘让一套房子保值的，永远是学区。’

Part 03

浓郁的学术氛围

牛津距今已经有1100年左右的历史。牛津大学作为英国最古老的大学之一，成立于公元十二世纪。自建校以来，牛津大学产生了4位英国国王，46位诺贝尔奖获得者，25位英国首相，3位圣人，86位大主教以及18位枢机主教。

导师制作为现代大学培养学生的主要方式，在世界范围内广泛运用。这种方式是基于学生的研究兴趣爱好，由专门的倒是负责指导研究做学术。导师制的起源就来源于十四世界的牛津大学。霍金、培根、雪莱等都是毕业于牛津大学。

牛津大学所吸引的人都非一般意义上的优秀者，而是在各个方面都出类拔萃的天才。他们来到牛津之后，利用当地的资源，用新理念推动产业发展的能力明显高于其它地方。城市中很容易就聚集了一批高科技企业，而高科技企业的特征就是新理念、新技术、高利润。

牛津大学不仅仅带动的是学术上的成功，更是带动了当地房价的上升；牛津。就城市格局上来看，与其说是一座拥有著名学府的城市，不如说是一座围绕着这所大学而发展起来的古城。因为牛津大学的世界地位摆在那里，所以牛津城天然地就能吸引世界级的人才。

当然，牛津大学也不是轻轻松松就可以进入的。学习不是一朝一夕的功夫，而是长久的计划。因此，对于孩子来说，从小的教育方向正确是很重要的，择校就成了一个关键的因素。

同国内的本科率一样，进入牛津、剑桥名校的比例，也是衡量英国中小学教育的重要指标。牛津周边的 Magdelen College （32%）, Oxford HIgh （20%）私立中学保持很高的牛剑比例，尤其对于Magdelen College，接近每3个学生中可以有1个人可以进入牛剑。

就像房产哥之前说的，从私立学校角度来教，英国并不存在什么‘学区房’，因为私校并不受地域的限制。但是好的私校旁白呢，房价往往都会很高。从‘公校’的角度来看，牛津整体公校水平较高。

如果从区域内的教育资源来看，牛津则是不折不扣的‘学区’。根据英国政府公布的数据，牛津郡区域内中小学共计510所。

小学315所

中学106所

高中89所

丰富的教育资源，让牛津吸引了众多的低龄儿童和海外留学生蜂拥而至。导致房地场需求的上升，从某种程度上也拉动了牛津的房产价格。

而英国教育的优势在于低龄教育，而这也是很多中国家长喜欢忽略的问题。身边的很多朋友总希望让孩子稍微大一点的时候再送出国，房产哥认为，孩子的年龄越小，可塑性就越强，当文化观念形成的时候，在想融入的英式教育体系，就会变得很难。实际上在牛津投资房产更多的是为了孩子。

另外，相比于城市的工业以及现代化风格；牛津还保留着英国传统的英式田园风格。

-小结-

单纯从投资回报率来说，牛津并不是一个最好的选择。因为它很‘中庸’。论抗压能力和升值潜力，它比不过伦敦；论房屋价格和租金回报，它比不过伯明翰、曼彻斯特。

但是如果加持上‘教育资源’。对于有孩子的朋友来说，牛津是个不错的选择。因为一个好的学区可以让房子保值。为了孩子的教育问题投资牛津房产，本质上也是对孩子教育的一种投资。而孩子在浓郁的学术氛围熏陶下养成的气质，是无法衡量的。

因此，房产哥认为纯粹的追求最佳投资回报率，牛津不应该是您的首选；但是，如果是为了孩子教育投资，牛津是一个不错的选择。