300万人民币，伦敦两居室？投资回报率13%？数据来说话！真相还是谎言？

伦敦拥有成熟的房地产市场，通常来说，伦敦新楼盘的租金回报率在不用银行贷款的情况下稳定在2%-4%的区间。如果我说你只需要花费10万英镑左右，就可以在伦敦买一套70平米的两居室，投资回报率每年超过10%，你信吗？

昨天晚上和朋友喝着小酒，唠着嗑。和朋友聊到这个英国房产的问题。本来一个平淡无奇的话题，我这朋友给我来一句：“我前不久刚花三十多万英镑在伦敦投资了一个两房公寓……”。没等我这朋友说完，我懵了。“伦敦！三十多万？两房？

我本来以为是那种很大年龄的二手房，需要翻修一下。结果朋友告诉我期房，明年六月交房。伦敦啊，这个£500,000三环边上买一室一厅新房都困难的地方。

还有这好事？当即我就催着朋友把这个楼盘信息发给我。所以，没错的，朋友们今天我就去看了这个楼盘。

Part 01

地理位置

这个楼盘是在伦敦的Bexley行政区的一个叫做bexleyhealth的小镇上。Bexley 在伦敦的东南边，紧邻Greenwich，属于外伦敦的范畴。

据房产哥了解，Bexley一直是伦敦东边上班通勤人士最爱地区之一，毗邻泰晤士河南岸，最早是肯特郡一个古老的教区，后来，随着伦敦的不断外扩而逐渐发展起来。

不同于我们常见的高楼大厦，Bexley的大部分区域是郊区，距离现代化还有很长的一段距离，这个区域的基础设施建设以及教育资源等都有待提高。同时，这个区域内主要白人为主，黑人比例相对较高，华人比例少。

但是，该行政区内拥有100多个大大小小的公园和开放空间，其中较大的有Foots Cray Meadows, Danson Park、Hall Place Park等，当地还有很多高尔夫球场和运动场。人口密度较低。

CBRE在2019年的报告中认为伦敦房价上涨幅度最大的10个区Bexley排名第二。一是因为该地区被指定为英国城市重建的重点区域，这也意味着政府在资金和政策方面会优先向该地区倾斜；二是该地区房价较低，租金优惠，对年轻群体来说，很有吸引力；三是，预计横贯铁路（Crossrail）将于2021年在附近的 Abbey Wood车站通车，这会大大提高当地交通的便利性。

Part 02

实地考察

为了感受公共交通的通勤效果，房产哥从London bridge 出发，坐火车大概26分钟到达Bexleyhealth车站。从车站出来后，走路2分钟达到公交车站。乘坐公交车大约6分钟达到楼盘的所在位置。

这个就是楼盘的外景，房屋正在修建房中。楼盘位置临街。

正当房产哥满心欢喜进入售楼部的时候，然后就被工作人员无情的拦到了门外。因为疫情的原因，看房必须要提前预约...... 由于昨晚上房产哥听到消息过于兴奋，秉承着抓住机会的心态，我今天早早的就来了。所以，朋友们，悲痛的教训啊！在英国干什么事都要提前预约！

但是没关系啊朋友们，虽然规定不能进去看，但是还是在门外和销售交谈了一会，要了一些宣传资料和现有的价单。来让我们一起看看这个楼盘。

该楼盘邮编DA6 7LB。目前，这个楼盘还在施工建设当中，一共两期，总计六栋楼。目前在售的是第一期的三栋楼。参考下图。

交通：紧邻A2公路，开车15分钟到达Greenwich。Bexleyhealth火车站，30分钟到london bridge, 20分钟到Lewisham可以转轻轨DLR。附近4个公交站点。

生活：从楼盘步行3分钟达到镇中心，麦当劳，星巴克，集市等一应俱全。步行两分钟到达Sains'bury超市；步行三分钟到达LiDL超市。

房产哥个人觉得基本的生活设施还是很方便的。

说实话，虽然知道这个价格低，但是拿到价单的时候还是有一点惊讶的。Eastside Quarter目前还剩下大约20套左右的一房，平均价格大约£285,000。折合下来房子的尺价大约500/sqft。

两房仅剩两套了。小一点的791平方尺，售价£360,995。折合下来456/sqft。

不论是一室还是两室，户型上都是比较方正的，是房产哥喜欢的户型结构。

下面是样板房的照片，附带几个3D看房的链接，只有一房和三方的样板间，感兴趣的朋友可以自己看一下。

178 Eastside:  https://my.matterport.com/show/?m=HMwZarcwYed

172 Eastside:  https://my.matterport.com/show/?m=MWcVukzKM2x

177 Eastside:  https://my.matterport.com/show/?m=e1tvGo7tGKF

Part 03

投资回报率

大概了解一下房子，来到我们的重点了房子的投资回报率如何？这个房子是可以Help-to-Buy的。简单来说就是政府帮助符合条件的合法居民首次购房的扶持政策。首次购房者只需要支付5%的首付，政府5年无息贷款40%；银行最高贷款55%给你。

为了更好的看这个投资回报率，房产哥用表格的形式分享讲解一下我的投资算法，投资回报表每个人的算法都不一样，因此结果都会有所不同。分享一下房产哥的计算方式，希望求同存异。

纯粹投资

首先我们以一个£360,995的两房为例。若你是纯粹的投资者，能将出租回报率做到最高的方式就是使用贷款来做。假设你在英国有一套房产，作为正常的Buy-to-Let贷款者，假设可以贷款70%，利率2.20%，加上其他的一些其他的购房费用，例如印花税，房屋登记费，贷款手续费等，算下来你需要一次性投入的总现金是£128,299。

该地区两室的公寓疫情前的平均租价在£1,600左右.因此租金收入预估£19,200。在持有成本中，如果你是找本地的中介全托管打理，费用一般是房子租金的12%-15%。这个租金的价格是房子整租出去，不包括水电网账单。在英国Coucil Tax 市政税通常是谁住谁交。在减掉一系列的持有成本后，你的税前年利润差不多£9,480。

租金回报率大约在7.87%左右。另外根据Home.co.uk公布的最新数据，Bexley区域过去五年公寓的平均房价增长5%。综合算下来，这个房子的平均投资回报率在12.87%左右。房产哥认为这种回报率在伦敦地区还是很不错的。

Help-to-buy 首套房自住

如果从一个首次购房者的角度来看，利用help-to-buy的投资回报率更高。假设有一个在英国税前年入£30,000的首次购房者。仅用工资收入去贷款，他的贷款额度大约是工资的5倍左右。相当于差不多贷出来£150,000左右。占总房款的42%；另外政府可以提供5年40%的免息贷款。加上一些购房的其他费用后，你需要自己出£73,617去买这个房子。

在租金不变，减去一系列的持有成本后，租金回报率可以达到14.97%。加上5%的每年房产增值空间。投资回报率接近20%。

但是只得一提的是，如果是Help-to-buy买的房子，在还清政府贷款前，房子是不允许出租的，只能用来自住。即便是自住，也相当于你每年能省£19,200的房租呢，还能收£18,000左右的房产增值。想想这么也挺香，不是吗？

Part 04

真相还是谎言？

又绕回到一个问题上。伦敦真的是随随便便买个房，投资回报率就13%以上吗？如果你在10年前这么说，我估计会告诉你，可能是可以的。

但是现在我会说，10%以上的投资回报率可以，但是要碰运气。正常来说，伦敦租金的确很高，但是在打掉一系列的持有成本后，租金的回报率正常来说稳定在2-4%。房子本身的增值稳定在3-6%这个区间是正常的。因此，房产投资回报率能做到5%-10%是正常的。

投资伦敦的优势在于租金回报比是比较稳定的，正常情况下每年会有一点点的小增长；如果有人告诉你伦敦租金回报比很大，不排除真的纯在这种好房子，但毕竟总是少数。而伦敦房产增值是有很大空间的。同时房价的抗压能力强。

但是，租金回报率和房产增值同时都要兼顾到，又何尝不是一种稀少的机会呢。像这么便宜的房子，在内伦敦想也不要想了，天上不会掉馅饼的。即便是其他地方，这都是需要运气的。房产哥个人大多数时候还是坚信“一分价钱一分货”的道理的。

-小结-

对于任何的房产投资者来说，投资回报率每年做到10%以上都是可以的，但是，在当前的伦敦房地产市场上，这种房子还是少数滴。但是每年稳定的挣个6%基本上是难度不滴。

另外房产哥个人认为，这个楼盘还是值得看看的。特别对于在Greenwich工作的年轻朋友们的和长期居住在英国的投资者们，也是一个不错的选择。较低的投入换取不错的回报。对于不居住在英国的海外买家来说，可能要多考虑一下了。