英国几大房产指数的差异

英国各大房价指数之所以不同，是因为它们的数据来源、统计方式、获取数据的节点不同，以及分析方式等有所不同。

官方统计：

英国政府房价数据有两个来源：国家统计局(ONS)的英国房价指数，和HMRC的实际交易价格数据。

统计局的房价指数，利用的是土地注册局的数据，只登记购买完成的销售情况。这就意味着它是观察房价随时间变化最为准确的方法之一，缺点是会有时间延迟。举例来讲，11月指数中的销售可能是9月就已经达成协议的。

国家统计局数据显示，2020年10月房价增速创下4年新高。

随着时间的推移，数字也会发生变化，因为会有更多的数据添加进来。这并不会对大的统计数据造成太大影响，只在特定细节位置会有显著影响。

另一种方法是看HMRC的交易数据来给地产市场测温。根据是房产税交易，例如印花税、每月估计的住宅和非住宅房产销售数量，但并不包括房价。

抵押贷款获批的数据

有两个基于抵押贷款数据的房价指数——Halifax和Nationwide。Nationwide是对房产被调查后进行跟踪，Halifax使用其抵押贷款批准数据。这意味着他们可以比基于成交量的指数更快反映市场趋势。

两者都根据几个特征确定一套“代表性”或“标准化”的房产，并跟踪该房产的价格涨跌变化。

这样得出的数据在一定程度上取决于银行提供抵押贷款的房产类型。他们使用了一种叫做“混合调整”的程序试图消除其间的偏差。

例如，如果Nationwide数据偏向于东南地区房产，因为它在那里放贷更多，“混合调整”会在一定程度上消除这种偏差。

Halifax从1983年开始收集房价数据，Nationwide从1991年开始收集。

房产门户网站Rightmove和Zoopla

Rightmove和Zoopla也有自己跟踪房价的方法。与其他指数不同的是，Rightmove监测的是要价而非售价，从目前市场95%房产中提取数据。这一特点使其成为了卖方信心的良好指标。卖房要价上涨表明市场感兴趣的买家增多。

但可能会被房产类型所扭曲。例如，某地区一居室公寓出售量激增，那么均价就会下降，不能反映市场情绪的真正变化。

Zoopla房价指数是基于重复销售，也就是多年跟踪同一房产的销售情况。数据来自于完成交易时的销售价格、抵押贷款估值和达成的协议销数。这就消除了基于物业类型的差异，但如果想看小片地理区域的价格，就不太行了，因为它可能只反映少数近期销售。

季节性调整

指数会根据季节调整数据以消除差异，因为冬季月份价格涨幅往往较弱，而夏季月份价格涨幅较高，因为人们往往在夏季置换房产。