值得房产投资者收藏——英国的房产资本利得税深析

我要为我的房产交易缴纳资本利得税吗？如果你在英国出售一处房产，你可能需要为你房产交易所赚取的利润缴纳资本利得税（CGT），但是如果你只是卖掉你主要居住的房产时，一般情况下你是不需要缴税的。然而，在出售投资性房产或第二套住房（自住）时，你将会面临一张CGT的账单。如果你的房产有一部分用作营业性质场所，或者您将所住的房产中的部分用于出租盈利，则您将需要支付CGT。

房产CGT税率：

在英国，房产的CGT税率比其他资产要高。基本税率的纳税人在出售其房产时支付转售房产时收益的18%，而高阶和额外税率的纳税人则支付28%。对于其他资产，基本CGT的税率为10%，高阶税率为20%。但请记住，在计算当年的税务状况时，任何资本收益都将被含括在内，并可能使你进入一个更高的税率阶梯。所有英国居住的纳税人都有一个年度CGT津贴，这意味着他们可以获得一定的免税额。2021-22年间的最高免税资本收益为12,300英镑，与2020-21年相同。共同拥有资产的夫妇可以结合这一津贴，允许获得24,600英镑的收益免税额。但这并却不允许结转至下一个财务年，即如果你不使用今年这个津贴，就今年的免税额就流失掉了。

那么我要付多少税呢？

顾名思义，CGT只按您的收益收取，而不是按您出售房产的金额收取。为了计算收益，从售价中扣除你最初购买房产的金额，然后扣除与买卖有关的任何合法费用，如经纪费、印花税以及您拥有房产时对房产的改善。你也可以在出售其他资产时抵消损失，这些损失可以无限期结转。因此，如果你有一个房地产投资组合，并且在出售一处房产时损失了5万英镑，这将增加你在出售另一处房产时可以获得的免税收益。你可以通过自评税申报表（Self-Assessment）或致电英国皇家税务委员会（HMRC）来申报你在房产交易中损失的部分，并且可以在损失发生后的四年内申报损失部分的税额。对于2021-22年（与2020-21年相同）超过12300英镑免税额的任何应税收益，您将支付资本利得税。

资本利得税什么时候到期？

任何在2021-22纳税年度从英国住宅物业获得应税资本收益的人，都必须在交易或转手完成后30天内支付应缴税款。你可以通过提交“住宅物业申报表”并在你的银行账户支付税款。在过去可以在房产出售或转手后，再每年提交纳税申报表通知税务局，但从2020-21纳税年度开始，这种情况有所改变。

我可以从应缴税款中扣除什么？

在计算CGT时，你可以从你的收益中扣除与买卖房产有关的某些费用。其中包括：律师费和地产中介费，购买物业时的印花税。在计算应纳税所得额时，还可以考虑与装修，翻新房产相关的费用成本，例如扩建的费用。然而，这并不包括扣除与房产维护有关的费用和按揭贷款利息（尽管这可以减少你在租金收入上所应缴的税款）。

以出售第二套住房为例，某人在10年前以12万英镑的价格购买了英国的第二套住房，并以22万英镑的价格出售，而他当年的应纳税的个人收入为2.5万英镑。他们在房产上没有做过任何施工，但在购买时支付了1000英镑的印花税，以及2000英镑的律师费。他们出售时还将支付4000英镑的律师费和房地产中介费。他们的资本收益是房产价值的增加，即10万英镑。扣除买卖成本后，9.3万英镑。他们没有其他收益或损失，因此可以使用全部12,300英镑的CGT津贴来抵扣收益。剩下的81,000英镑将被征收CGT。他们将为这笔收益中的25,270英镑支付18%的基本税率CGT。但由于高税率门槛是50,270英镑，他已经将在本年有25,000英镑的个人收入。所以他们在对剩余的收益（55,730英镑）支付28%的高额税。

收益=£100000（£220000，减去£120000购买价）

成本后收益=£93000（£100000，减去£7000印花税、房地产代理和律师费）

扣除CGT免税津贴后的收益=£81000

按基本纳税税率收取的CGT=£4548.60（按18%计为£25000，）

按较高纳税税率收取的CGT=£15604.40（按28%计为£55730）

应缴的CGT =20153英镑:

在大多数情况下，当你出售你主要居住的房产时，你不需要支付资本利得税，因为你将有权享受“私人住宅减免”。你将不需要为你的主要居所支付资本利得税，加上过去9个月的所有权（即使你在这9个月内没有居住在该物业）。残疾人或搬进养老院的人可以申请过去36个月的所有权。但如果有以下情况，你将可能需要支付资本利得税：

- 把你的房子改造成公寓

- 卖掉你花园的一部分，你的总面积，包括你出售的面积，超过半公顷（1.2英亩）

- 将你的部分房屋用于商业用途

- 你家的全部或部分出租——但不包括所居住的地方有一位单身寄宿者

- 在九个月前你已经搬出你的房子——比如搬进一个伴侣的家

- 买房的目的是为了翻修和出售

哪套房产是我主要的住所？

如果您有多套住房，您可以指定那套是免税住房（主要居所）。它不一定是你大部分时间居住的地方。一般来说，当你来出售它时，指定一个预期收益最大的房产是有利的。你有两年的时间从你得到一个新的房子开始进行指定。已婚夫妇和法定伴侣之间只能有一个主要居住房产，但未婚夫妇可以各自指定一个不同的房产。记住，如果你买房子只是为了炒房赚钱，你将不会得到税收减免。

怎样将你的租赁减免额度用于CGT？

如果将房产的一部分或全部用于出租使用，则出售该房产时任何的租赁收益的一部分都可能需要纳税。但是如果你以前住在这套房子里，你则可以申请租赁减免，这将减少你在销售这套房产时的资本利得税。但租赁减免并不适用于仅用于出租而从未居住过的投资者。对于2020-21年的纳税申报表，租赁减免仅适用于与其租户/寄宿者共住的房东。目前，可以申请的租赁减免金额将是以下两者中的最低为实：

- 从房屋出租比例中获得的收益

- 申请的私人住宅减免金额

- 4万英镑。

需要注意的是，不能在同时申请私人住宅减免和租赁减免。这就意味着，如果你在出售前将该房产出租，那么在过去九个月里的产权时期中房东就有资格获得私人住宅减免，而不是租赁减免。你能得到的私人住宅减免和租赁减免的确切数额取决于你在出售房屋的价格。

2021-2022年的租赁减免额度：

租赁减免额度尝尝会让人感到困惑。以下的例子说明了如何计算出售一套一直在出租的房子的资本利得税。

约翰持有一处房产已有20年（240个月），并决定卖掉。他在该物业中居住了12年（144个月），然后他把它作为非常住房产用了四年（48个月），之后他把它出租给一个租客，租期为四年，并同时居住在这处房产里（48个月），他没有配偶或合法的伴侣。

约翰作为基本税率纳税人需要支付的示例金额，是在假设约翰的收益不会将他的整体个人收入推向高税率税区的基础上得出的。

赠与和继承的房产的利得税：

的父母或亲戚可能希望你最终能拥有他们的房子。如果有人在遗嘱中把他们的房产留给你，你将按赠与者去世的市场价值继承该房产。赠与者在死亡时不需要缴纳任何资本利得税，但其房产的价值将被列入遗产（定义为所有资产和财产减去债务和丧葬费用），将要缴纳遗产税。如果你在没有将其作为自己主要居所的情况下出售该房产，就可能需要缴纳CGT。这将基于死亡日期和你出售日期之间的价值增长，减去任何相关的销售成本。如果你在赠与者生前完成房产的易手，而他们还住在那里，那该物业就被归纳为有保留的礼物。从本质上讲，这意味着当赠与者去世时，物业仍然算作遗产税的一部分。当你最终出售房屋时，你仍可能需要缴纳CGT，金额将基于他们赠与你房产的日期（不是他们过世的日期）和你出售的日期之间的价值增长。这种情况下，即使在赠与者过世时也可能要对房屋支付遗产税。

继承房屋的CGT实例：

这些表格解释了如果你继承了某人的房产时将会产生什么样的费用。第一个表格解释了如果房屋在赠与者死亡后才过户的房产。第二个表格解释了如果赠与者去世前10年将房屋已完成易手，并且赠与者继续住在那里直到去世，会发生什么情况。

这里需要特别提醒，CGT并不能用于继承房产时的所有/最大的一个费用来考虑，需要结合遗产税来进行考量。

英国房产还可能产生哪些税项？

CGT只是对英国房产征收的税种之一，在您出售房产时缴纳。当你买房时，你可能需要支付购买价格的印花税，其数额取决于它是你的主要住房还是第二套住房或出租用的投资项目。 居民还需要支付居所所在市区的市政税，其数额取决于房产的大小、位置和其他一些因素。 如果你出租房产，你可能需要为你得到的租金缴纳所得税。 如果你在去世后将房产留给别人，可能要对其部分价值征收遗产税。