英国房地产市场预测：2022年房价会下降吗？

从北英格兰的房东到首次购房者，我们将重点介绍未来12个月里英国的房地产赢家和输家：

在充满不确定性的一周里，关于新冠病毒变异毒株Omicron的危险性亦或是英格兰银行是否会在未来两周内加息，但有一件事是肯定的：英国房地产市场仍然强劲。根据全英建筑贷款协会Nationwide的数据，11月英国的房价缓慢增长回升至两位数，房产门户网站Rightmove 预测明年的房价将上涨 5%。

Rightmove的预测2022年是房产增长最有力的预测之一，财政部报告称，房价通胀预测（不包括预算责任办公室的预测）范围从上升5%到下降1.4%，平均（中值）预测 2022 年增长 1.4%。

Rightmove 的房地产数据主管蒂姆·班尼斯特 (Tim Bannister) 说：“自第一次疫情封锁结束以来，房地产市场已经忙碌了18个月。随着我们进入2022 年，最终的结果将会是有史以来最低的待售房产库存，买家需求很高。”

在这一年里，英国每16套住房中就有一套预计会转手--这是自2007年以来住房市场最繁忙的一年--每个房地产中介办公室平均每24个潜在买家中就有一套住房成交。地产代理机构Propertymark称这种情况是 "不可持续的"。然而，由于买家的类型、房产的风格和地点的情况都不同，平均值的意义不大。在此，我们总结了明年房地产市场的赢家和输家。

2022 年赢家:

英格兰北方的房东们

从英国中部地区向北（包括苏格兰和威尔士），预计房价将上涨 4% 或更多。不过，在南部，价格涨幅将从 3.5%（西南）到 2%（伦敦）不等。

第一太平戴维斯房地产代理机构（Savills）的住宅研究主管劳伦斯鲍尔斯说：“鉴于我们在房地产市场周期中所处的位置，未来五年南北房价差距似乎将进一步缩小。”

伦敦黄金地段的卖家

由于国内买家远离伦敦，而国际买家又不能轻易地来英国，伦敦黄金地段的房东错过了 2021 年的房价增长。不过，房产交易活动正在慢慢地恢复。在伦敦市中心贝尔格莱维亚 (Belgravia) 的格罗夫纳 1 号格罗夫纳广场（ No .1 Grosvenor Square)，掀起了一阵豪赌：从 9 月 24 日起的七周内，开发商珞达集团( LODHA) 售出了 14 套公寓，总价值超过 3.1亿英镑。

回来的不仅仅是高消费人群。莱坊（Knight Frank）房地产代理公司的住宅研究主管汤姆比尔（Tom Bill）表示，去年这个时候增长最大的市场是吉尔福德（Guilford）、温彻斯特（Winchester）、巴斯（Bath）、哈罗盖特（Harrogate）和科茨沃尔德（Cotswolds）。今年将会是马里波恩（Marylebone）、梅菲尔（Mayfair）和诺丁山（Notting Hill）。他说：“我们正在目睹伦敦市中心黄金地段的需求和价格开始了姗姗来迟的复苏。”第一太平戴维斯（Savills）预测，伦敦市中心黄金地段的房屋将在 2022 年增长 8%，在未来五年内增长近 24%。

现金充裕和房产增值高的买家

由于理想的房产仍将供不应求，处于最有利地位的买家将继续在有限的作物获得最佳选择。尤其是在英格兰银行将提高基准利率的预期下，按揭贷款利率开始攀升。

洋房公寓将重新变成主流

虽然防火外墙的质量问题将继续阻碍和影响房产的销售，但由于公众上班时漫长的通勤时间，位于市中心的房产将再次受到追捧。第一太平戴维斯（Savills）的研究分析师弗朗西斯·克拉西 (Frances Clacy) 表示：“2021 年下半年对公寓的需求重新出现，尤其是那些寻找市中心小单元居住空间的人，这表明增长可能会变得更加平衡，无论是位置还是房产类型。”采购机构 Heaton & Partners的管理合伙人爱德华·希顿（Edward Heaton）对此表示赞同，并表示“2022 年，随着国际间的商务旅行的规则变化，公寓将重新进入主流。”

有政府购房援助计划支撑的买家

明年是英国政府为首次购房者提供的购房援助计划期限的最后一年。这究竟是开发商的胜利还是首次购房者的胜利值得商榷，但政府希望双方都能利用这项政策从中获益。不过，在该计划于2023年3月结束后，首次购房者将更多地依赖父母和祖父母的存款来登上购房的阶梯。第一太平戴维斯（Savills）的住宅研究主管卢西安库克（Lucian Cook）表示：“虽然从父母得到的资金预计将从100亿英镑的高位回落至2022年的79亿英镑，但预计仍将支撑着英国首次购房者 42%的购买量。”

政府的首次置业折扣计划——在房产使用期内给予高达30%的市场价值折扣——并没有被所有人视为一个值得继承的计划。土地机构 Walter Cooper 的总经理 西蒙·考克斯（Simon Cox） 表示：“负担能力将是未来18个月内需要关注的问题。我不认为取代 "购房援助计划 "的 "第一居所"计划会在东南地区发挥作用，因为它限制了买家出售其物业的前景，使他们处于非常不利的位置，成为第二梯队。”

出租投资房的房东

出租物业的短缺，加上返回工作岗位的员工和学生的需求激增，推高了城市租金，英国 9 月份的平均月租金为 968 英镑，比前一年高出 4.6%，是 13 年来最强劲的增长。预计未来五年英国的租金将上涨19.9%。由于伦敦市场的强劲复苏，五年前景略高。第一太平戴维斯（Savills）预测，到 2026 年底，租金将比现在高出 22.2%。

如果国际间的旅行放开且住宿热潮减弱，可能会吸引更多房东从短期度假型的出租转回长期出租。他们也可能会被几家贷方取消房东按揭贷款最低收入要求的趋势所吸引——对于那些使用购买出租投资房产为他们提供退休收入的人来说，这是一种受欢迎的缓解。

2022年的输家

城市的回归者

疫情的封锁促使许多人登上了房产的阶梯，虽然情况使绝大多数人都得到他们想要的东西，已经抢先一步。Rightmove 的住房市场专家迈尔斯·史普赛德（Miles Shipside ）却表示：“这些短暂的搬迁者现在很可能在2022年间返回城市，从房地产价格的角度来看，他们可能在2020年底和2021年城市人口外流的情况下低价出售市区内的房产，并在郊区抢购的情况下高价购买大型物业，除了再次出售和购买的移动成本外，没有印花税假期可以帮助他们重返城市的房产市场。”

首次购房者

上周，全英建筑协会（Nationwide）发布的一份关于可承受能力的报告中显示，20%的首付相当于首次购房者平均工资的110%，而在伦敦，储蓄一笔首付需要近16年的时间，而在英格兰北部或苏格兰，这一比例为6年。通货膨胀正在上升而利率也即将上升，受挤压的负担能力将使许多初次购房者望而却步。

史普赛德（Shipside）说：“如果你还在租房，你的存款储蓄计划将因支付不断上涨的租金而受到永久性的阻碍。首先，生活成本也在上涨，因此除非你的工资也在上涨，否则想要登上购房的阶梯，2022年对许多年轻人来说将继续是一个挑战。”

按揭贷款的捆绑者

英国有一部分房东发现自己无法搬家，他们的工资收入在疫情期间下降，而限制了他们可以贷到的金额。史普赛德（Shipside） 说：“尽管失业率仍处于历史低位，职位空缺率居高不下，但这些统计数据掩盖了那些被困在错误的地点，无法以类似或更好的税率或薪酬找到另一份工作的人。他们中的一些人可能无法在明年进行物业的置换，由于环境的变化和收入的下降意味着他们可能不得不留在现有岗位上，搬家意味着他们可以少贷款，也买不起适合他们住房需求的房产。”

与此同时，在英国有47000名受按揭捆绑的贷款家庭——那些被困在可变利率贷款中的人——正在为加息做好准备。本周，金融行为管理局（Financial Conduct Authority）呼吁贷款机构为这些贷款者减轻负担，他们的还贷量并不符合房贷标准，无法转向更便宜的固定利率。

受房价过高限制的当地买家

史普赛德（Shipside）说：“尽管价格上涨的一些泡沫可能已经减少，但二手房热点看起来仍然需求旺盛。现金充裕的买家有限的选择和持续需求意味着，对于许多无法获得现金或融资的当地买家来说，2022 年的价格仍将遥不可及，而且购买具有当地入住规划条款的廉价房屋的选择有限。”

包括康沃尔郡（Cornwall）、德文郡（Devon）、北诺福克郡（North Norfolk）和湖区（Lake District）在内的许多地区的国会议员呼吁政府制定规则，允许他们限制当地房价过高地区的第二套住房和度假屋的数量。

与此同时，低新建房率将意味着当地人的住房供应过少。在本周发表的一篇论文中，咨询公司资本经济学（Capital Economics）的房地产经济学家安德鲁·威沙特（Andrew Wishart）表示：“当目前采购材料的困难最终缓解时，帮助购买物业产权的贷款计划的结束和冷却交易将阻止房屋建设的复苏。因此，新建建筑可能会从 2019-20 年的 219,000 套房屋的峰值减少到 2023-24 年的约 190,000 套。”