尽管经济动荡，英国 10 月房价仍上涨；英国房价开始下跌，房屋租金创下历史新高

Rightmove 表示，上市房产的平均价格上涨 0.9%，但首次购房者的需求有所下降。

尽管随着抵押贷款利率飙升，首次购房者的需求有所下降，但 10 月份英国房屋的要价小幅上涨。

据Rightmove称，尽管自政府上个月的迷你预算以来出现了经济动荡，但几乎没有立即出现房地产市场下滑的迹象。

该房地产网站表示，本月上市的房地产平均价格上涨 0.9%，达到 371，158 英镑的新纪录，略低于一年中同期的平均涨幅。

然而，Rightmove 警告说，更广泛的经济不确定性的影响可能需要时间来过滤，一些买家在现有抵押贷款优惠的支持下急于完成。

其他人预测市场将很快下滑，哈利法克斯报告 9 月份销售价格略有下降，测量师 RICS预测英国 13 年的房地产繁荣将于明年结束。

Rightmove 表示，与 2021 年相比，过去两周首次购房者的需求下降了 21%，但仍明显高于 2019 年。然而，它表示，面对价格和利率的不确定性，一些新搬家者已经暂停了他们的计划。

它表示，绝大多数商定的销售都在进行中，一些买家加快了这一过程，以确保他们能够在到期前继续进行较低的固定利率抵押贷款。23% 的待售房屋降价，而上个月为 21%。

上个月，在前总理 Kwasi Kwarteng 于 9 月 23 日推出的迷你预算吓坏了金融市场并引发了对更高利率的预期之后，贷方取消了约 1,000 笔抵押贷款交易。

Rightmove 表示，11 月和 12 月的要价可能会下降，这与正常的季节性价格变化一致，并且在预测 2023 年的市场之前，“还有更多的经济事件要发生”。

Rightmove 的董事蒂姆·班尼斯特 (Tim Bannister) 表示：“现在许多搬家者的想法中，房价会发生什么变化是可以理解的，尤其是在政府推出迷你预算后市场存在不确定性之后。价格没有立即受到影响，但增长步伐略有放缓的趋势仍在继续。

他表示，在经历了“两年的市场狂热”之后，市场需要时间才能恢复到更正常的活动水平，并补充说：“一些有抱负的首次购房者的计划将因抵押贷款利率的突然性而破灭上涨，现在面临着租金也在上涨，可供出租的房屋短缺的困境。”

中央银行在 11 月初将基准利率上调 0.75 个百分点至 3% ，这是自 1989 年以来借贷成本的最大单次涨幅。

对于准备续签的家庭来说，平均每年的抵押贷款账单将增加约 3,000 英镑他们的抵押贷款。货币市场预测利率将在 5 月升至 4.5%，并在 2023 年剩余时间内保持在该水平附近。

尽管自 Liz Truss 和 Kwasi Kwarteng 离职以来，对峰值利率的预期有所缓和。央行行长安德鲁·贝利 (Andrew Bailey) 表示，利率峰值可能低于此水平。

负担能力

工资未能跟上近年来飙升的房价，使首次购房者更难为首付存钱，而多年的廉价借贷已经结束。

新的固定利率抵押贷款的价格在夏季开始上涨，并在特拉斯政府灾难性的小额预算引发金融市场混乱之后飙升。根据 Moneyfacts 的数据，10 月下旬平均两年期固定成本跃升至 6.65%，目前为 6.35%，而五年期固定成本为 6.12%。

英格兰银行警告说，到 2023 年底，超过 200 万份抵押贷款（约占总数的四分之一）将到期，并且“可能以更高的利率进行再融资” 。

英国房地产市场分析师尼尔哈德森表示：“单独来看，这些较高的抵押贷款利率会给一些家庭带来困难，但对更广泛的房地产市场和经济的影响是可以控制的。

“然而，除了较高的抵押贷款利率外，还存在生活成本危机，高通胀和能源成本增加以及租金迅速上涨。现在看来我们可以将削减公共开支和工资上限添加到列表中。房地产市场和经济的前景看起来很可怕——任何一方的恶化都会影响到另一方。”

银行机构英国金融上周报告称，第三季度英国房屋收回的数量 比第二季度增加了 15% 至 700套。但是，它们仍处于较低水平，因为这仅是 2019 年第三季度 1,340 个总数的一半左右。

房价已经开始下跌

该国最大的建筑协会 Nationwide 表示，10 月份英国平均房价较 9 月份下跌 0.9%至 268,282 英镑，而另一家主要抵押贷款机构哈利法克斯 (Halifax)报告称，房价每月下跌 0.4%，年度房价增长已大幅放缓. 英国皇家特许测量师学会报告称，经过两年多的增长，房价上个月停滞不前。国家统计局的最新数据显示，8 月份的年度房价涨幅从 7 月份的 16% 放缓至 13.6%。

英国央行报告称，9 月购房抵押贷款批准数从 8 月的 74,400 下降至 66,800，表明未来将进一步走弱。

预计 2023 年价值将急剧下降

NatWest Group预测明年房价将下跌7%，而经济预测机构EY Item Club预计房价下跌幅度在5%至10%之间。

咨询公司 Capital Economics 的高级经济学家马修·波顿 (Matthew Pointon) 表示：“由于抵押贷款利率在 2023 年保持在 5% 以上，需求将继续低迷，并导致未来房价从峰值到谷底下跌 12%” 18 个月。

房地产经纪人仲量联行指出，英国的房价暴跌很少见；90 年代初期经济衰退期间价格下跌 20%，2008/9 金融危机期间价格下跌 15%。它预测明年价格将下降 6%。

“现在不是 2008 年了，”贝伦贝格银行的高级经济学家 Kallum Pickering 说。“大多数抵押贷款债务都属于那些拥有充足储蓄缓冲并且能够在不破产的情况下负担得起更高利息成本的家庭。”

他表示，房地产市场调整速度快于预期意味着央行不需要采取更多的紧缩措施。“如果银行很快停止加息，抵押贷款利率的进一步下降应该会遏制房价大幅下跌 15% 或更多的风险。”

分析人士说，一波收回的大潮看起来不太可能，因为贷方将尽其所能避免它们。银行一直在为贷款违约率上升做准备，汇丰银行预留了 9.65 亿英镑，劳埃德银行集团预留了 6.68 亿英镑。“但在生活成本危机的基础上，可能会出现强大的消费者支出冲击，”哈德森说。

新建房屋销售大幅放缓

英国三大房屋建筑商——Persimmon、Taylor Wimpey 和 Redrow——报告称，最近几周销售大幅放缓，取消率上升。除了不断恶化的经济前景外，占销售额很大一部分的政府赞助的帮助购买计划即将结束。由于投资者对其前景持悲观态度，房屋建筑商的股票在过去一年中暴跌。

租金创历史新高

根据房地产网站 Rightmove 的数据，由于租户需求远远超过出租房屋的供应，本季度平均私人月租金达到 1,162 英镑的历史新高，迫使更多人缩减为单间公寓。

大伦敦的平均广告租金为 2,343 英镑，比一年前高出 16.1%，是有记录以来所有地区的最高增长率。然而，一些城镇的年增长率更高：纽伯里 22.2%，曼彻斯特 20.5%，加的夫 19.6%，爱丁堡 18%，伯明翰 17.6%。

根据约瑟夫朗特里基金会的研究，私人租房者出‍现焦虑症状的可能性是房主的两倍。