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当前房地产市场的不确定性，由于利率的波动导致家庭财务陷入下行螺旋。数据显示，抵押贷款利率已经大幅度上升，使得许多借款人的支付压力增加，限制了人们搬家的能力。预测未来房地产市场的走势是一项具有挑战性的任务。

据数据公司Moneyfacts的统计数据显示，平均两年期固定利率抵押贷款的利率已从2021年12月的1.57%激增至6.26%，而平均五年期固定利率也从1.59%上升至5.84%。

根据UK金融银行机构的表示，仅在2023年下半年就有大约80万借款人进行了低利率固定交易，而约有160万笔交易将于2024年到期。这将大幅增加抵押贷款的支付压力，限制了人们搬家的能力。

然而，最近英国央行决定连续第二个月将基准利率维持在5.25%不变，这是在通胀数据趋于稳定的情况下做出的决定。自2021年12月以来，基准利率每月都在上升，当时基准利率为0.1%。不过，抵押贷款利率也显示出了一些复苏的迹象。(Nationwide)成为6月以来首家推出低于5%的两年期固定利率交易的银行，其利率为4.99%。

第一太平戴维斯(Savills)的住宅研究主管卢西恩·库克(Lucian Cook)在本周发布该公司最新的五年预测时表示：“我认为，去年这个时候，预测房价就像我在研究部门工作的16年里发现的那样困难。”

他指出：“上次，我们是在俄罗斯经济学(russonomics)失败的政治实验之后进行预测的，我们看到定期抵押贷款债务的本急剧上升，这对英国住房市场的负担能力造成了重大而直接的冲击。”

现在，由于降息的初步稳定，房地产经纪人和经济学家都开始感到更加乐观。这种乐观情绪可能反映了市场对未来房地产走势的信心正在逐渐恢复。

第一太平戴维斯(Savills)的住宅研究主管卢西恩·库克(Lucian Cook)表示，预测房价走势是一项艰难的任务，但随着降息的初步稳定，房地产经纪人和经济学家开始感到更加乐观。去年他们预测房价将下跌10%，但最新数据显示房价跌幅仅为5.3%，低于预期。

库克预计随着利率的稳定，房价跌幅将降至4%，并预测2024年房价将进一步下跌3%。此后，他预计从2025年到2028年，随着利率缓慢下降，每年将会有缓慢而稳定的价格上涨，最终使全国平均房价达到300,108英镑。

哈利法克斯本周也表现出了一定的乐观，但有人预测，当英国央行削减利率时，谨慎的贷方将迅速降息，从而使借款人的成本在更长时间内保持在较高水平。根据其数据显示，10月份房价上涨了1.1%，平均价格达到了281,974英镑，与去年同期相比下跌了3.2%。拥有哈利法克斯的劳埃德银行集团(Lloyds Banking Group)预测，房地产价格今年将下跌4.7%，2024年将进一步下跌2.4%，然后才会出现复苏。房地产咨询公司仲量联行(JLL)也持有类似观点。

英国皇家特许测量师学会(RICS)表示，测量师的信心也在逐渐增强，有63%的人认为10月份房价将下跌而非上涨，略低于9月份的67%。

尽管交易量大幅减少，第一太平戴维斯(Savills)预测今年的销售量将只有87万套，而疫情前的销售量为120万套，分析师们仍然感到更加乐观。

银行为房主提供了延长的抵押贷款期限、切换到只付利息的期限和延期的能力，这些措施也有助于减轻房主的经济压力。此外，就业率保持在相当高的水平，这也有助于稳定房价。因此，咨询公司凯投宏观(Capital Economics)本周表示，它也将下调去年8月至明年年底期间就业下降12%的预测。房地产经济学家安德鲁·维沙尔(Andrew Wishart)表示，“这些因素使得我们目前预测的房价进一步下跌6%的可能性不大。”

EY Item Club首席经济顾问马丁·贝克(Martin Beck)表示，疫情期间的储蓄对人们有很大的帮助，使一些人能够继续购买房屋，而另一些人则能够支付额外的抵押贷款。此外，工资也在强劲上涨，年均增幅仍为8%，这减轻了人们的抵押贷款债务负担。

他补充说，目前还没有看到人们无法支付抵押贷款而被迫出售房屋的情况，这在一定程度上也是因为家庭在疫情期间节省了大量资金，因此整体财务状况良好。

因此，他准备在EY Item Club明年1月发布下一份报告时“缓和”自己此前的预测，即房价从高峰到谷底将下跌10%。

随着英国利率问题的缓解和逆转，第一太平戴维斯预测到2028年交易量将回升至116万套，但仍远低于疫情前的数字。市场为何无法恢复到先前水平？因为负担能力计算方式已永久改变。

第一太平戴维斯（Savills）表示，平均抵押贷款利率将缓慢下降，到2025年第一季度将徘徊在5%左右，然后稳定在2.9%，远高于2021年的数字。

抵押贷款经纪公司伦敦金钱（London Money）的马丁·斯图尔特（Martin Stewart）表示：“现在缺少的、而且不太可能再回来的是那些想要扩大住房规模的自由职业者，因为他们能负担得起1%的抵押贷款利率。”简而言之，人们将被迫在更小的房子里待更长时间，直到他们能够负担更高的利率来扩大规模。

这些数据表明，负担能力受限的地区将继续经历房价下跌。例如，伦敦的房价预计将平均下跌4%，而英格兰东部和东南部的房价分别下跌3.5%。第一太平戴维斯的数据显示，相比之下，英国东北部和西北部的房价分别下跌了1.5%和2.5%。

Rics在剑桥的报告中引用了一位房地产专业人士的话称：“住宅销售活动非常缓慢，预计在2024年之前不会出现任何实质性的增长。”这表明市场预计在未来一段时间内将继续面临挑战，尤其是在负担能力受限的地区。

尽管政府尚未推出新的激励计划来帮助首次购房者，但有证据表明，首次购房者的数量可能会比自迁者恢复得更快。这在某种程度上是因为父母和祖父母的持续帮助。据Legal General称，他们预计仅今年一年就会向新进入者提供创纪录的81亿英镑贷款，而许多搬家者将继续承受高利率和高额抵押贷款的负担。

第一太平戴维斯(Savills)预测，到2028年，每年首次购房者的数量将大大超过搬家者。该公司表示，明年将有28万名首次购房者，而搬家的人将达到25万。这表明，首次购房者可能会成为未来几年英国房地产市场的一个重要群体。

随着投资者的抛售，新入市的业主将变得十分谨慎和缓慢。该机构预测，2023 年、2024 年和 2025 年每年只会有50,000 名新房东进入租赁投资市场，而疫情前 2017-19 年间平均每年有77,000 名新房东进入市场。

在利率最低的时候，房东们背负了巨额债务，但现在他们正在计算这些债务的成本，并随着利率的上升而提高租金。

汉普顿房地产经纪公司(Hamptons)的数据显示，他们平均要将37%的租金收入用于抵押贷款成本，高于一年前的28%。在截至9月份的一年里，全国平均月租金上涨了11.7% (至1325英镑)，而大伦敦地区的租金上涨了15.7%。然而，并非所有地方的负担能力都如此紧张。以威尔士为例，租金上涨了5.2%。

这些数据表明，租金市场面临着严峻的挑战，尤其是在利率上升的情况下，房东们可能会继续提高租金以应对成本压力。这可能会对租房者造成更大的经济压力，尤其是在高成本地区。

这位评论员的预测与其他专家的预测相比显得过于悲观。虽然房价可能会受到一些因素的影响而下跌，但35%的下跌幅度是极端的。

此外，房地产经纪人的职责是向客户提供客观的市场信息，而不是压制坏消息。如果他们没有提供准确的信息，他们将失去客户的信任并且会面临法律责任。因此，房地产经纪人通常会遵循专业道德准则，并提供客观的市场信息，以帮助客户做出明智的决策。