英国房屋租赁年度均价自2009年底以来首次下滑

根据《英国电讯报》报道，专业房屋租赁中介Homelet最新数据调查显示，全英国房屋租赁市场从2009年12月以来，首次出现了房租均价年度下滑！

先简单解释一下，这项数据是Homelet每月监测，计算方式是通过当月最新数据与去年同期进行对比。2016年年中，这项数据还曾经高达5%，但此后一路下滑；到2017年5月，它首次出现了-0.3%的负增长，而伦敦更是负增长幅度达到-3%！

专家分析房租下滑原因

Homelet的分析师表示，造成房租下滑的原因是多方面的。从全英范围来看，主要有以下三点：

租客人群近年来收入涨幅极低，同时工作稳定性远不如从前；

低首付贷款的获取难度降低，一部分曾经的租客有能力购房，退出了租房市场；

房价增速减缓（部分地区负增长）带动租金下滑。

而在伦敦这个租金下滑最明显的城市，大量新建设的小户型公寓开始让市场出现供大于求的状态。

伦敦本地投资公司LCP的分析专家表示，他们对伦敦Battersea地区的定位调查显示，出租屋数量在过去一年间上升了整整28个百分点！由于这样的变化，过去三个月间该地区的平均房屋租金下滑了6%……

也许租客们会觉得松了一口气，但这对英国房产投资者显然不是一个好消息，尤其是刚加入这个行列的“新手”们。除了租金本身已经在下跌外，包括税收在内的各种开支却在持续上涨中，比如今年四月开始Buy-to-Let税率就已经大幅上调。

体现在租金收益率上，直观体现为它已经下降到几乎持平2009年金融危机后时期的状态。

但这是否就意味着，手里握着房产的投资者们此时就应该停止出租、把它赶紧出手保证收益呢？

继续出租还是转卖保本？

根据《旗帜晚报》专栏作者Victoria Whitlock撰文表示，包括她自己的合作中介在内，不少房产投资顾问都开始劝说客户们把手里的房产卖掉。

他们给出的理由大同小异，除了房租下滑、税收猛涨之外，还认为接下来的脱欧将最终导致房价一定程度“崩盘”，此时出手至少能确保过去一两年来的涨价能够转化成账户里的切实收益。

但Victoria基于自己作为一个房产投资老手的经验，简单分析发现并非“转手就能”保本这么简单。

她以自家一处公寓为例，2015年购入时价格为30万英镑，现在中介顾问给它开出的挂牌价是37万英镑。考虑到挂牌价与实际售价普遍存在的差距，她参考了周边其他房产的成交价，发现最后实际售价与购入价格的差价，甚至可能连当年买入时的印花税、法务费用和其他相关支出都无法完全覆盖。

换句话说，这几年房价涨幅并不能保证出手后能够实际“回本”。

不仅如此，Victoria还指出，租房收益率虽然确实由于租金下降、税收上涨等因素而出现下滑，但并没有降至零点。也就是说，继续出租的保本几率比出手可能还更大一些。

当然，具体房价和租金的衡量并不仅仅受大环境影响，也和投资者手里具体是什么样的房型有关——决策不当，再好的市场也可能做亏本生意；盯准机会，低迷的环境下也能逆市稳赚。

不同房型投资收益差距拉大

根据英国最大房产出售与租赁交易网站Rightmove最新的数据库显示，全英房价依然在上涨中，已经达到31.7万英镑水平，伦敦房产均价也到了65万英镑。但有趣的是，不同房型的价格走势缺截然相反。

在Rightmove的报告中，“家庭型住房”——通常认为是三居至四居的独立或半独立房屋——是全英国涨幅最大的房型，5月数据相比去年同期高出了5.4%！

而另一方面，更适合首次购房者的小户型——通常指两居室、一居室公寓以及单间配套Studio——均价相比去年同期却出现了0.5%的下降，目前全英平均水平是19.3万英镑。

不过伦敦人就别高兴太早了，这里的小户型依然有0.7%的涨幅。

更不用帮主强调一个其实大家都知道的常识：小户型更容易出租，大户型租起来就麻烦多啦！本来不少“以房养房”投资者就是瞄准这一点买了小户型，要是一看房租跌就急着出手，那不是坑自己吗？

总而言之，房屋所在地区以及房型对售价影响都相当明显，错误地抛售亏本都是有可能的。投资者们还是要根据实际情况做出冷静判断！