怎样玩儿转英国老年人特殊的“以房养老”贷款

关于英国老年人“以房养老”的Equity Release，我们以前提过很多次，大家应该并不陌生。

简单来说就是顺应了市场需要:

超过55岁的老年人可以以自己的住房设立抵押，向银行贷得不超过自身房屋55%的现金贷款，用于改善老年生活。

借款的届满日期是在老人去世之后，房屋的所有权或者它的出卖所得款项，就会被优先用于贷款清偿。

这就是所谓的“以房养老”，也是房屋回收的一种手段。

Key Retirement 数据显示，2018年上半年，银行共发放了17亿英镑“以房养老”的贷款，并且这个放款规模还在增加。平均下来，英国银行每天发放的“以房养老”贷款，为950万英镑！同比增长了29%！

由于英国的国情和我们不一样，所以这一养老模式还是很受欢迎的。

一方面老年人直到去世之前都可以继续住在自己的房子里， 不用担心居无定所。

另一方面贷款得到的大笔现金足够他们安享晚年，无须为经济问题担忧。

透过这个现象，我们能发现什么呢？

银行愿意放款并最终收回房产，意味着房产本身就具有不菲的价值。这当然是根据市场需求决定的。

但并不是说在全英国范围内，只要老年人想，就一定能通过抵押房产贷到款的。因为像在诸如威尔士，英格兰东北等地区，年轻人口流失严重，地广人稀，房多人少。这种情况下，银行是不愿意收这类房产的。

所以从很大程度上说，“以房养老”（Equity Release）的房贷数量越多，那就意味着当地的房产市场就越火爆。

我们来看看2018上半年，哪些地方是房产回收的热点：

如下图所示：英国不同地区“以房养老”贷款发放的房产套数以及放贷数量。（越红数量和放贷越多，越绿数量和放贷越少）

1.第一梯队：东南英格兰

就今年上半年的数据来看，东南英格兰以505万英镑的贷款发放数额雄踞榜首，比第二，第三名加起来还要多。热度比较高的地区当然就是我们经常提起的诸如肯特郡，萨里郡，白金汉郡以及沿海的几个城市了。

由于大伦敦地区的许多通勤区都属东南英格兰，加上英国南方地区一直以来都是老年人养老的首选地，所以房屋回收计划在东南英格兰可谓是占尽了天时地利。人多是一方面，借贷机构不担心房子卖不掉，并且几乎覆盖了所有的年龄段。从伦敦来买房的年轻人，看准了机会做买房出租的投资人，还有每年大把从偏北部地区来的老年人“接盘”。

只要有市场，银行等借贷机构总是掌握着最优最广的渠道可以把房子卖出去。相比之下老年人各人想自己卖房就需要点时间和精力了。所以申请“以房养老”Equity Release可谓是一个多赢的局面。借贷方开心，老年人满意，年轻人也能有房住。

2.第二梯队：伦敦，英格兰西南

西南英格兰也是老年人特别喜欢的一个养老地。天气好，又靠海，而且房价还比东南英格兰便宜些。但是年轻人去的没有东南英格兰那么多，房产市场的需求也要比东南英格兰相对较弱一些，但还是要强于其它地区。

我们重点来说说第二梯队的伦敦。

伦敦毋庸置疑，是英国最大最主要的投资地点，也是全国房产活动的中心。为什么在房屋回收方面，连东南英格兰一半都没赶上呢？

首先一点就是东南英格兰地方大，经济比较好的城市又多，这就不说了。

关键点在于，老年人在伦敦不是特别需要借银行之手卖房子。

55岁的老人在年轻时就买下了一套房，那会儿房价便宜，好地段的也有不少。现在随便一出手就能翻几倍的赚。伦敦的老人大可以自己把房子卖了然后去南方沿海城市安享晚年，或者是买一个小一点的，对自己来说更合适的房子居住，多出的钱可能比贷到的款还要多，所以没必要。毕竟“以房养老”贷款所放款项最高不过房价的55%。

55岁的老年人，在现在这个社会也不算多老。在伦敦这种买家一大把的地方卖个房子啥的自己完全可以搞定。当然年纪再大一点的，七、八十岁的可能还是得靠银行了。

3.老年人通过抵押房产贷到的款，都花哪儿去了？

除了伦敦、英格兰东南和英格兰西南这三个铁三角，剩下的大部分都属于第三梯队(米德兰兹，东英格兰，西北英格兰），回收数量和放贷数量不及第一、二梯队，但是据数据显示都有逐年超过30%的增长。

而接下来，就是对老年人贷到的这笔款项的用途做分析了。

说出来可能都不信，60%以上的老年人，都或多或少把这笔钱花在他们已经抵押给银行的房子上面…

对于老年人来说，在他们抵押了房子之后获取一大笔现金之后，首要的当然是偿清之前欠下的款项，还信用卡之类的。然后33%的老人会拿这笔钱去旅游。剩下那些不太想出门旅游的，除了每天的吃穿用度，还真就没什么地方可花钱了…

于是他们就拿贷到的款，去休整休整自家的花园，买点喜欢的小物件之类的。

这是老人的兴趣所在，无可厚非。但是从资本的角度来说，老人们做的这些提升房产价值的活动，最开心的当然要数借给他们钱的银行了。因为房屋的产权迟早都是他们的。

在这样的国情和老年人的生活习惯之下，房屋回收在需求量大的地方就变成了一块十足的香饽饽。对于房市发展，大环境的房价来说当然是好事情。大机构比个人更能发掘出房产的价值。

根据房产回收数量和“以房养老”放贷数量可以大致看出当下英国的住房热点都在哪些城市：即伦敦，东南英格兰，西南英格兰。

这些地区经济发达，基础设施齐全，环境优美，交通便利无论是老年人还是通勤伦敦的年轻人都喜欢。而不是威尔士，苏格兰，英格兰东北正属于地广人稀，房产并不紧俏的地方。